월세 2년 거주 후 3개월만 거주예정, 1년 재계약 + 퇴거시 복비 부담해야하나요?

Question

월세 1년 1500/65로 계약했고, 집주인분이 월세 동결하시겠다고 하셔서 1년 더 살게 되었습니다.

같은 집에서 2년을 살고 이제 또 계약 연장 할 시기가 다가오는데, 집주인분께서 이번에는 1500/80으로

인상하겠다고 하시네요! 그런데 저희가 3개월 후에 직장이 이동하게 되어 이사를 가야 합니다.

집주인께 말씀드렸는데, 그렇게는 계약이 안되고 1년 계약으로 하고 만약에 3개월 후에 이사하게 되면 복비를 부담하라고 하시는데, 다른 방법은 없는지 궁금합니다.

1년 계약 후 월세 인상없이 자동연장인데 계약갱신권 사용했다고 봐야하나요?
월세 인상 5%는 적용이 안되는지, 복비를 부담하지 않을 방법이 없는지 알려주세요 ^^

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

님의 질문을 분석해보니 그동안의 임대차 계약은 1+1해서, 갱신없이 2년을 사신 것 같습니다.

지금 계약이 끝나갈 무렵에 갱신청구권을 사용할 수가 있으나, 그렇게되면 전임대차와 같은 조건으로 2년간 재계약 되는 것입니다.

단, 차임은 5%이내로 증액을 하시는건 맞습니다.

님은 계약을 종료하고, 2년연장은 불가하고 3개월만 더 한시적으로 연장할려고 하는 바, 그러니 임대인은 싫어하지요.

즉, 3개월후 새로운 임차인을 들여야하니 그 복비를 주면 그렇게 해줄 수 있다는 임대인의 제안은 들어줄만한 타협안이고, 통상적으로 그렇게들 하고 있습니다.

현실적으로 3개월만 한시적으로 임대차를 구할 수가 없는 것이라서 그렇습니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

1년의 계약은 임차인이 주장하지 않으면 2년의 계약입니다
따라서 임차인은 2년의 계약을 주장할 수 있으나 구체적인 당시 합의나 사정에 따라 임대인은 2년차에 새로운 계약을 시작하였다고 다르게 인식하고 있을 수도 있습니다
결국 구체적인 사정에 따라 판단이 다를 수 있는 사안입니다.

1) 첫 2년을 1차 계약으로 볼 경우 임차인은 이번에 계약갱신 청구권을 사용할 수 있고 5%를 초과하여 차임 인상이 불가합니다.

이렇게 계약갱신 청구에 의해 갱신 계약되면 2년을 더 거주할 수 있으며 계약 종료를 원할 경우 언제든지 해지를 통지할 수 있고
효력은 통지후 3개월이 지나야 발생합니다.

2) 1년 + 1년씩 두번의 계약으로 본다면 이번 2년 이내의 (현재)계약에 대해 임차인은 2년이 유효함을 주장할 수 있습니다
이렇게 2년의 주장이 성립된다면 이사하려는 시기는 계약 기간에 속하여 임대인은 계약 이행을 요구할 수 있으며
중도 해지를 합의하는 조건으로 중개 수수료의 부담 등을 요구할 수도 있을 것입니다

현행 임대차 보호법 1년 계약에 대한 충분한 설명이나 사례가 부족하며 1년 계약 건에 대하여 해석과 분쟁이 많은 편입니다.
분쟁은 결국은 소송으로 결정되는 것으로 가급적 에너지 소비없이 적정선에서 합의하는 것이 실용적일 수도 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

처음 2년 계약 + 1년 재계약 계약갱신요구권 행사로 인한 재계약으로 봐야합니다.

계약갱신요구권 행사 시 전월세 인상률 5%이내입니다. 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.

그리고 계약갱신요구권 행사 후 중도퇴실 시 부동산수수료는 임차인이 부담하지 않습니다.

(계약갱신요구권을 행사하면 묵시적 갱신의 경우의 계약해지와 같이 보기때문입니다.)