보증보험 가입 안 되는 건물 전세로 들어가도 괜찮을까요

Question

현재 공시가 60억에서 70억정도 되는 거 같구 건물 통으로 근저당이 20억 잡혀있는 건물인데

계약하려는 호실은 오피스텔로 분류되고 전세가 1.2억입니다.

매매가는 확인해보니 8억정도 되는 거 같구요

나머지는 상가로 이용돼서 전부 월세로 거래 이루어진다고 하더라구요

중기청, 버팀목 대출은 가능한데 보증보험 가입은 어려울 거 같다고 하는데

사기 당할만한 건물인가요?

아니면 특약으로 넣고 가입 승인 거절 시 계약 파기 조건을 넣을까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

질문만은로는 충분히 정확하게 답변하기가 어렵겠습니다.

다만, 임대차계약을 체결할 때에 특약으로, 중기청대출이 거절될 때나, 전세 반환보증보험에 가입이 거절되면 계약은 무효로 하고 계약금은 반환한다는 조항으로 계약하는 것은 유효한 전략으로 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

구분건물이 아닌 하나의 건물등기로 되어 있는 경우 단순히 선순위 근저당만 문제가 되는 것은 아닙니다. 질문자님보다 앞서 입주한 임차인들의 보증금까지도 본인 보증금보다 우선순위로써 경매시 우선배당될수 있습니다, 그러므로 위험성은 가지고 가는 계약이라고 보시면 됩니다. 사실상 경매시 말소기준권리보다 후순위의 경우 소멸되기에 숫자상으로 안전하다고 해도 위험성이 있기 때문입니다. 그리고 특약으로 위와 같이 요구할수있으나, 임대인이 동의하지 않으면 기재가 불가능하기에 잘 협의하여 기재하시면 좋을듯 보입니다.