부담부증여와 공동명의가 동시에 가능한가요?

Question

어머니와 저, 두명이 거주하는 집 입니다.

작년에 매매를 제 명의로 했습니다. (7억)

2억 제 돈 + 2억 어머니 돈을 제가 차용(무이자) + 3억 대출 = 7억

이렇게 제가 대출 원금, 이자를 상환하고 있는데 점점 대출 이자가 부담이 되어

3억을 어머니가 갚고 싶어하는데 제일 비용이 적게 드는 방법이 뭐가 있을까요?

(당시 현금 흐름이 안맞아서 제가 대출 조건이 되어 대출을 하게 되었고, 현재는 현금 보유하고 있습니다)

제가 3억을 차용해서 (총 5억) 갚게 되면 년 이자만 어머니께 12백만원 가량 드리고,

원천징수를 3~4백만원돈을 납부해야 하더라구요.

저는 형제가 있기 때문에 어머니는 현 시점에는 저에게 증여하실 생각은 전혀 없습니다.

공동명의를 알아봐도 증여성으로 잡히더라구요.

제가 엄마한테 증여하는것도 아니거니와, 어머니한테 한들 나중엔 다시 엄마 명의가 저한테 증여로 올텐데

이 부분은 고려하지 않고 있습니다.. 무슨 이중 삼중 사중 과세;라고 생각해서요.

이것 또한 증여가 되어버리지만 부담부증여 + 공동명의로 최소한의 비용, 세금으로만 넘길 수 있는 방법이 없을까요?

최후로는 현재 집을 전세 놓고 이사 갈 생각 하고 있는데, 되도록이면 매매한 현 집에서 거주하고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 윤진석 세무사입니다.

질문의 요점은 질문자분 명의의 주택을 담보로 받은 3억의 대출을 어머니가 대신 갚아주시려고 하시는데

이 경우에 어떤 과세문제가 발생하는지를 문의하신 것 같습니다.

1. 원칙적으로는 자녀의 채무(대출)를 어머님이 대신하여 갚아주는 경우에는 증여로 보아 증여세가 과세됩니다.

< 어머님 -> 질문자님 3억 증여 >

2. 또한 질문자님이 소유하신 주택의 명의를 어머니로 변경하시는 경우에는 반대로 질문자님의 주택 지분에 해당하는 가액을 어머님게 증여한 것으로 보아 증여세가 과세됩니다

< 자녀 -> 어머니 에게 지분에 해당하는 금액을 증여 >

3. 위의 두 상황을 합쳐서 생각한다면, 어머님이 자녀분에게 보유하신 현금 3억을 주고 현재 주택의 지분을 양수한 후에,

어머님으로부터 받은 양도대금으로 대출을 상환하시면 될 것 같습니다

< 자녀 -> 어머니 에게 주택 지분 양도한 경우이므로 자녀에게 양도소득세 과세 >