남매간 부동산거래 보금자리론 질문있습니다.
안녕하세요. 남매간 부동산 거래에대해 질문이 있습니다.
3년전 제가 거주하려고 아파트를 매입했는데 그때 살고있는집이 팔리지 않아 누나명의로 특례보금자리론을 받고 월세를 주고 있는 상황입니다. 현재 살고있는집이 매도 되어서 누나명의로 된집으로 보금자리론을 받고 들어갈 예정입니다. 누나명의로 매매했을때 5억9천만원에 거래를 했고 제 명의로 가져올때도 같이 5억9천만원 정상거래로 가져 오려하는데 보금자리대출이나 다른것들이 문제가될까요?
현재 평균거래 가격은 5억 초반이고 호가는 5억~5억5천 사이입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보금자리론은 기존 누나 대출 상환이 필수입니다
본인 명의 신규 대출은 가능허지만 감정가 기준으로 한도는 줄어들 수 있습니다
증여세 가능성은 낮지만 누나 양도세가 핵심 리스크입니다
가장 안전한 방법은 세무사한테 상담을 받아보고 진행하시기 바랍니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
남매간 부동산 거래(가족 간 거래)에서 보금자리론 이용 시 주의해야 할 핵심 사항을 정리해 드립니다.
1. 보금자리론 대출 가능 여부
가족 간 거래(직계존비속 및 형제·자매)의 경우, 한국주택금융공사는 이를 '허위 거래'나 '대출 편법'으로 의심할 가능성이 높습니다.
증빙 필수: 실제로 대금 전액이 오가는 '유상 거래'임을 입증해야 합니다. 계약금, 중도금, 잔금이 누나 계좌로 정확히 입금된 내역이 있어야 대출이 승인됩니다.
현장 조사: 가족 간 거래는 심사가 매우 까다로우며, 공사에서 실거주 여부나 자금 출처를 엄격히 확인하므로 철저한 준비가 필요합니다.
2. 매매가 5억 9천만 원의 적정성 (세무 문제)
현재 시세가 5억 초반인데 5억 9천만 원에 거래할 경우, 세무상 '고가 양도'에 해당할 수 있습니다.
증여세 위험: 시세보다 비싸게 사는 경우, 그 차액이 시세의 5% 또는 3억 원 이상 차이가 나면 자녀가 누나에게 돈을 증여한 것으로 간주하여 증여세가 부과될 수 있습니다.
양도소득세: 누나 입장에서는 시세보다 높은 가격에 판 것이 되므로, 양도소득세 계산 시 부당행위계산 부인 규정이 적용될 수 있습니다.
3. 실무적 유의사항
자금출처조사: 5억 9천만 원에 대한 자금 출처를 소명해야 합니다. 기존 집을 매도한 대금과 보금자리론 대출금을 합쳐서 누나에게 전액 지급하는 과정을 통장 내역으로 남겨야 합니다.
명의 신탁 위험: 3년 전 누나 명의로 매수한 행위가 '명의신탁'으로 간주될 경우 부동산 실명법 위반으로 과징금이나 처벌을 받을 수 있습니다. 이번 거래를 단순한 '매매'로 처리하더라도 과거 자금 흐름이 조사 대상이 될 수 있음을 인지해야 합니다.
보금자리론 신청 전 반드시 한국주택금융공사 콜센터나 지점을 통해 가족 간 매매 시 대출 승인 요건을 상세히 확인하십시오. 또한, 시세와 거래가의 차이가 크므로 세무사 상담을 통해 증여세나 양도세 리스크를 먼저 점검한 뒤 진행하시길 권장합니다.
실제 대금 지급 내역이 완벽하다면 대출 시도는 가능하나, 시세보다 높은 거래가는 세무 조사의 타깃이 될 확률이 매우 높습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
특수관계인 거래는 시세 대비 가격 적정성을 가장 중요하게 검토됩니다.
현재 시세보다 높은 금액 거래는 증여 의심 리스크를 낮추는 방향입니다.
보금자리론은 실거주 요건과 자금 출처가 명확하면 원칙적으로 진행 가능합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
형재,남매간 부동산 매매를 하더라도 별도의 대출제한등은 없다고 볼수 있습니다, 다만 일반적인 타인과의 거래보다는 심사기준이 까다롭다고는 할수 있습니다. 또한 금융기관마다 이를 승인하는 조건이나 필요서류 역시도 차이가 있을수 있기에 은행을 통해 사전 상담이 필요한 부분입니다. 질문처럼 시세대비한 매매가격의 차이가 크지 않고, 명확하고 실질적인 대금지급여부만 갖추었다면 증여추정등은 되지 않겠으나 이를 위해서는 자금에 대한 이체기록등에 대해서는 명확하기 남겨두셔야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
남매 간 5.9억 정상 매매 + 특례보금자리론/보금자리론 이용은 실거래, 자금이체 기록이 명확하고 시가와 가격 차이가 세법 허용 범위 안이면 대출, 세금 면에서 원칙적으로 가능성이 높습니다.
다만 실제 심사와 세무조사에서는 단지의 정확한 시가, 자금조달계획서, 이체 기록 누나 양도세 신고 내용까지 종합해서 판단되니 금액이 크므로 세무사와 한 번 정도 상담해 보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 남매간 부동산 거래에대해 질문이 있습니다.
3년전 제가 거주하려고 아파트를 매입했는데 그때 살고있는집이 팔리지 않아 누나명의로 특례보금자리론을 받고 월세를 주고 있는 상황입니다. 현재 살고있는집이 매도 되어서 누나명의로 된집으로 보금자리론을 받고 들어갈 예정입니다. 누나명의로 매매했을때 5억9천만원에 거래를 했고 제 명의로 가져올때도 같이 5억9천만원 정상거래로 가져 오려하는데 보금자리대출이나 다른것들이 문제가될까요?
현재 평균거래 가격은 5억 초반이고 호가는 5억~5억5천 사이입니다
==> 현재 거래사례를 고려할 때 정상적인 가격보다 약간 높지만 이러한 정도는 큰 문제가 되지 않습니다.