안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
남매간 부동산 거래(가족 간 거래)에서 보금자리론 이용 시 주의해야 할 핵심 사항을 정리해 드립니다.
1. 보금자리론 대출 가능 여부
가족 간 거래(직계존비속 및 형제·자매)의 경우, 한국주택금융공사는 이를 '허위 거래'나 '대출 편법'으로 의심할 가능성이 높습니다.
증빙 필수: 실제로 대금 전액이 오가는 '유상 거래'임을 입증해야 합니다. 계약금, 중도금, 잔금이 누나 계좌로 정확히 입금된 내역이 있어야 대출이 승인됩니다.
현장 조사: 가족 간 거래는 심사가 매우 까다로우며, 공사에서 실거주 여부나 자금 출처를 엄격히 확인하므로 철저한 준비가 필요합니다.
2. 매매가 5억 9천만 원의 적정성 (세무 문제)
현재 시세가 5억 초반인데 5억 9천만 원에 거래할 경우, 세무상 '고가 양도'에 해당할 수 있습니다.
증여세 위험: 시세보다 비싸게 사는 경우, 그 차액이 시세의 5% 또는 3억 원 이상 차이가 나면 자녀가 누나에게 돈을 증여한 것으로 간주하여 증여세가 부과될 수 있습니다.
양도소득세: 누나 입장에서는 시세보다 높은 가격에 판 것이 되므로, 양도소득세 계산 시 부당행위계산 부인 규정이 적용될 수 있습니다.
3. 실무적 유의사항
자금출처조사: 5억 9천만 원에 대한 자금 출처를 소명해야 합니다. 기존 집을 매도한 대금과 보금자리론 대출금을 합쳐서 누나에게 전액 지급하는 과정을 통장 내역으로 남겨야 합니다.
명의 신탁 위험: 3년 전 누나 명의로 매수한 행위가 '명의신탁'으로 간주될 경우 부동산 실명법 위반으로 과징금이나 처벌을 받을 수 있습니다. 이번 거래를 단순한 '매매'로 처리하더라도 과거 자금 흐름이 조사 대상이 될 수 있음을 인지해야 합니다.
보금자리론 신청 전 반드시 한국주택금융공사 콜센터나 지점을 통해 가족 간 매매 시 대출 승인 요건을 상세히 확인하십시오. 또한, 시세와 거래가의 차이가 크므로 세무사 상담을 통해 증여세나 양도세 리스크를 먼저 점검한 뒤 진행하시길 권장합니다.
실제 대금 지급 내역이 완벽하다면 대출 시도는 가능하나, 시세보다 높은 거래가는 세무 조사의 타깃이 될 확률이 매우 높습니다.