담배 니코틴 오염 미고지·지속 배출로 인한 중도해지 및 복비 부담 여부 문의

Question

안녕하세요. 주택임대차 관련해 질문드립니다.현재 2년 임대차 계약으로 거주 중이며, 계약 체결 당시 담배(니코틴) 오염에 대한 어떠한 고지도 받지 못했습니다.입주 후 보일러를 가동하면 바닥에서 니코틴 찌든 때가 계속 올라오고, 화장실 천장에서도 니코틴 찌든 때가 떨어지는 상황이 반복적으로 발생하고 있습니다. 일반적인 청소로 해결되지 않는 상태입니다. 또한 제돈으로 입주전에 업체에 입주청소도 불러서 이미 한차례 한 상태입니다.주택 내 하자 및 고장에 대해 여러 차례 연락하여 수리·조치 요청을 했으나,집주인은 월세 감액을 한 번 해준 이후부터 고장·하자 관련 연락을 받지 않고 사실상 연락 두절 상태입니다.집주인과 직접 연락이 되지 않아 중개한 부동산에 중재를 요청했으나,부동산 측은 “임대인·임차인이 알아서 해결할 문제”라며 중재를 거부했습니다.또한 관리비가 **월 6만 원(계단청소 포함)**으로 계약서에 명시돼 있으나,실제로는 공용공간 청소가 이루어지지 않아 건물 출입 시 악취가 심한 상태입니다.이러한 사유로 정상적인 거주가 어렵다고 판단하여,2년 계약 중 약 1년만 거주 후 퇴거를 고려하고 있습니다.질문드립니다. 1. 계약 당시 고지되지 않은 담배 니코틴 오염이 입주 후 지속적으로 배출되는 경우 임대물 하자에 해당하는지 2. 집주인이 고장·하자에 대한 연락과 수리 요청을 지속적으로 무시하는 경우, 임대인의 수선·관리 의무 위반으로 볼 수 있는지 3. 위와 같은 사유로 1년 거주 후 퇴거 시 임차인 귀책의 중도해지로 보아야 하는지,그리고 중개보수(복비)를 임차인이 부담해야 하는지 (전액 부담인지, 분담 또는 면제 가능한지)전문가 의견 부탁드립니다.사진은 니코틴 오염이 묻은 사진입니다. 장판은 닦아도 계속 저렇게 노란 찌든때가 묻어나옵니다. 또한 집안 곳곳에 니코틴 찌든때가 남아있습니다

하상원 · Accepted Answer

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일단 임차하여 들어간 곳에서 이러한 문제가 발생되는 것 에 대해 위로의 말씀을 드립니다.민법상에는 임대인의 유지보수의무가 있습니다. 그러나 판례에 보면 항상 모든 사항이 유지보수 의무위반에 해당하는 사항은 아닙니다. 여기서 중요한 것은 이런 부분에 대해 입증해낼 수 있다면, 중도퇴실 뿐만 아니라 손해배상 청구도 가능해진다는 것입니다. 그래서 지금 피해를 보고 계신 내용들이 정말 니코틴 잔여물이 맞는지를 확인할 수 있는 방법이 있다면 알아보시고, 해당 주택의 실내공기오염 정도를 수치화할 수 있는 검사방법이 있다면 증거로 삼아두시는 것이 좋습니다. 이에 의거하여 협의가 아닌 통보로 진행하시어 보증금 반환이 되지 않는 그 날부터 이자를 반영하고, 주택 상황 때문에 피해 본 모든 금액(정신적피해) 을 민사 청구하셔서 소중한 돈 받으시길 바랍니다. 감사합니다.

안준영 · Answer

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.주택임대차 관련 상세한 상황을 설명해 주셔서 감사합니다.담배 니코틴 오염과 관리 소홀로 인한 불편을 겪고 계신 점에 대해 안타깝게 생각합니다.법적 관점에서 각 질문에 대해 신중히 답변드리겠습니다.1. 담배 니코틴 오염의 임대물 하자 해당 여부네, 계약 당시 고지되지 않은 담배 니코틴 오염이 입주 후 지속적으로 배출되는 경우 임대물의 하자에 해당할 가능성이 큽니다.주택임대차보호법상 임대인은 임대물을 사용·수익에 적합한 상태로 제공해야 하며, 니코틴 오염은 일반 청소로 해결되지 않는 구조적·지속적 결함으로 보입니다. 입주 전 청소에도 불구하고 반복 발생한다면, 계약 체결 시 고지 의무 위반으로 임차인 보호 규정이 적용될 수 있습니다.2. 집주인의 수리·관리 의무 위반 여부집주인이 고장·하자 수리 요청을 지속 무시하는 것은 임대인의 수선·관리 의무 위반에 해당합니다.민법 제623조에 따라 임대인은 임대물의 사용·수익에 필요한 수선 의무를 지며, 월세 감액 후 연락 두절은 의무 이행 거부로 볼 여지가 있습니다. 관리비 명시에도 공용부분 청소가 안 돼 악취가 난다면 별도 관리 의무 위반입니다.3. 중도해지 귀책사유와 복비 부담 여부1년 거주 후 퇴거 시 임차인 귀책 중도해지로 보지 않고, 집주인 귀책으로 인정될 가능성이 높습니다.하자·관리 소홀로 정상 거주 불가능하다면 중도해지 정당하며, 복비(중개보수)는 임차인 부담 의무가 면제되거나 집주인 부담으로 전환될 수 있습니다.법원 판례상 유사 사례(하자 고지 미이행·수리 거부)에서 임차인 손해배상 청구나 계약 해지 인정 사례가 다수입니다. 전액 면제 또는 분담 여부는 구체 증거(사진·연락 기록)에 따라 다르지만, 임차인 불리한 판결은 드뭅니다.권고사항퇴거 전 내용증명 우편으로 집주인에게 하자 사진·수리 요청 기록 첨부해 공식 통보하세요. 응답 없으면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단 무료 상담 이용을 추천합니다. 부동산 중재 거부는 적법하나, 조정 신청 시 증언 요청 가능합니다.원활한 해결 되시길 바랍니다.

고경훈 · Answer

1. 계약 당시 고지되지 않은 담배 니코틴 오염이 입주 후 지속적으로 배출되는 경우 임대물 하자에 해당하는지

==> 현재 상황에서 질문요지 만을 고려할 때 정도의 차이를 파악하는데 어려움이 있어 답변을 생략합니다. 이러한 경우 현장 확인후 답변이 가능한 사항입니다.

2. 집주인이 고장·하자에 대한 연락과 수리 요청을 지속적으로 무시하는 경우, 임대인의 수선·관리 의무 위반으로 볼 수 있는지

==> 네 가능합니다. 그로 인해서 임대차목적 달성에 극히 제한을 받는 경우 계약해제 및 발생한 손해에 대해서 배상청구 가능합니다

3. 위와 같은 사유로 1년 거주 후 퇴거 시 임차인 귀책의 중도해지로 보아야 하는지,

그리고 중개보수(복비)를 임차인이 부담해야 하는지 (전액 부담인지, 분담 또는 면제 가능한지)

==> 현재 상황 만을 고려할 때 임대인의 귀책사유에 의한 계약해제를 주장해야 합니다

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.니코틴 오염, 악취는 하자로 다툴 여지가 상당히 크고 임대인이 반복적으로 수선, 유지 관리 요청을 무시하면 수선 의무 위반에 가까우며 그 결과 중도퇴거가 임차인 귀책 100%라고 보긴 어렵습니다.복비도 전부 임차인이 부담해야 하는 상황은 아니라고 말씀드립니다.감사합니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,담배 니코틴 오염은 임대물의 하자에 해당할 수 있습니다주택 임대차 법에 따르면, 임대인이 제공하는 주택은 거주에 적합해야 하며, 거주 중 문제가 발생한 경우 임대인이 이를 해결할 의무가 있습니다계약 당시 담배 오염에 대해 고지를 받지 않았다면, 이는 숨겨진 하자로 볼 수 있습니다니코틴 오염이 지속적으로 문제가 되고, 일반적인 청소로 해결되지 않는 상황이라면, 임대인은 이를 수리하거나 해결할 책임이 있습니다,임대인의 수선 의무를 위반한 것으로 볼 수 있습니다 임대인은 임차인이 주택에 거주하는 동안 주택의 하자를 수리할 의무가 있습니다하자나 고장이 발생하면 즉시 수리를 해야 하고, 이를 무시하거나 방치하면 수선 의무 위반으로 판단될 수 있습니다특히, 여러 차례 수리 요청을 했는데도 연락을 두절시킨 것은 법적으로도 문제가 될 수 있습니다,일반적으로 임차인이 계약을 중도해지하는 경우, 중개보수를 부담할 의무가 있을 수 있습니다그러나 하자나 수리 미이행으로 인한 중도해지라면, 중개보수에 대한 부담을 면제하거나 분담할 수 있는 여지가 있습니다이 부분은 임대차 계약서의 조건에 따라 다를 수 있으므로, 계약서에 명시된 사항을 확인하거나, 법적 조치를 취할 수 있습니다,추가적으로 할 수 있는 조치로 집주인에게 수리 요청 및 하자에 대한 문제를 공식적으로 알리고, 일정 기간 내 해결을 요구하는 내용증명을 보내는 것이 좋습니다 만약 집주인이 이를 무시하면, 법적 절차를 고려할 수 있습니다부동산 중개인이 중재를 거부한 경우, 지역의 주택임대차분쟁조정위원회나 법적 절차를 통해 문제를 해결할 수 있습니다또한, 소액의 손해배상 청구나 계약 해지도 고려할 수 있습니다이런 상황에서는 임대인의 법적 책임을 묻기 위해 법률 상담을 받는 것도 좋은 방법입니다법적인 절차를 통해 임대인이 책임을 지도록 할 수 있습니다