버팀목(전세대출) 중 아파트 증여 관련 질문드립니다

Question

현재 버팀목으로 2억정도 대출받고 있습니다.

계약은 28년 3월까지입니다.

5월9일 다주택 양도세 때문에

부모님이 서울 집, 의정부 집 2채보유중인데(공시가 2개합쳐도 12억안됨)

저한테 의정부 집 증여 해주려고 합니다.

현재 상황에서 궁금한 게

1.5월9일전에 명의자 저로 바꿔야 하는 거 맞나요?

2.현재 의정부 집에 세입자가 26년 7월까지 계약인데 26년 8월에 제가 들어가려고 합니다.
버팀목 대출 중 중간에 주택 보유자가 3개월가량 되는데 버팀목 대출 상환을 8월에 해도 되는 걸까요?
즉시 환수하기가 어려운 상황이라 어떻게 해야 할지..

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 네 맞습니다. 양도소득세 중과 배제 혜택을 위해 부모님께서 5월 9일 이전에 증여를 마무리 하시면 되겠습니다.

2. 원칙은 주택을 취득하면 대출금을 즉시 상환해야합니다. 하지만 실무적으로 취득 사실이 은행 전산에 반영되고 부적격 통보가 오기 까지 3개월 정도 시차가 존재합니다.

따라서 증여받을 집의 세입자 계약 만료일과 본인의 입주 계획을 증빙하여 상환 유예가 가능한 예외 상환인지 은행 담당자에게 확인해 보시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다

,증여 명의는 5월 9일 이전 변경하는 것이 세금·규제 측면에서 안전합니다

,즉시 상환이 원칙이지만, 세입자 계약이 남아 있는 상황이라면 은행과 협의가 필요합니다

은행마다 정책 차이가 있으니, 대출 취급 은행에 증여·세입자 상황 설명 후 안내받는 것이 안전합니다

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

다주택 양도세 기준일 때문에 증여를 고려한다면 증여등기 접수일이 기준일 이전이어야 해당 시점 기준 보유주택 판단에 반영됩니다. 즉 혜택을 고려한다면 5월 9일 이전에 증여 계약 및 등기 접수까지 완료하는 것이 일반적입니다.

버팀목 전세대출은 무주택 세대주 요건을 유지해야 하는 상품입니다. 따라서 증여로 주택을 보유하게 되면 원칙적으로 대출 유지 요건이 깨져 상환 대상이 될 수 있습니다.

대출 유지 조건이 무주택이기 때문에 주택 취득 시점부터 대출 조건 위반으로 판단될 수 있습니다. 즉 8월 입주 시점까지 기다렸다가 상환하는 방식은 원칙적으로 허용되지 않는 경우가 많습니다.

보통은 증여 시점 전에 버팀목 대출을 먼저 상환하거나, 또는 은행과 사전 상담 후 일정 유예나 대환 가능 여부를 확인하는 방식으로 진행합니다. 버팀목 대출은 주택 취득 사실이 확인되면 기금에서 회수 조치가 이루어질 수 있기 때문에 사전 상담이 반드시 필요합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 버팀목 전세대출을 상환을 하기 위해서는 전세계약이 종료가 되어야 합니다.

임대차 종료를 우선 해야 되므로 우선 임대인에게 동의를 구하고 임대차 종료를 새로운 집 입주 시점에 맞추어서

종료를 하고 전세대출을 상환을 하셔야 합니다. 그리고 증여를 받은 집에 입주를 하기 위해서는 기존 세입자 보증금을 반환을 해줘야 합니다. 그럴 경우 전세보증금반환용 대출을 받아서 보증금 반환을 해주고 입주를 하셔야 합니다.

최근 대출규제가 바뀌어서 전세보증금반환용 대출이 1억으로 제한이 되게 되므로 (임대차 계약일이 2025년6월27일 이전일 경우는 이전규정적용) 우선 한도도 미리 알아보시고 계획을 진행을 해야 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.