2년후 부동산 매매계약서 작성시 2년전 대금지급해도될까요?

Question

안녕하십니까 가족간의 아파트 매매계약 체결시 문의 드립니다.부모님께서 아파트 실거주 2년후 저에게 5억에 매매예정실거주 하기위해선 전세자에게 2억5000만원 전세금 줘야하는데 돈이 없어 지금 제가 계좌이체로 드릴예정 2년뒤 매매계약서 작성시 계좌이체한 2억5000과 대출 2억5000 할예정이럴경우 2년전 계좌이체한 2억5000이 인정될수있을까요? 시점이 2년전이라 문제가 생길까봐요 ㅠ

최천호 · Accepted Answer

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대금 인정 여부가 가능합니다. 하지만 증빙이 없으면 세무서는 2.5억원을 증여로 간주해 세금을 매길 위험이 큽니다. 2.5억원을 빌려주되 2년 뒤 아파트 매매 시 대금으로 대체한다는 내용을 차용증으로 작성하시고 차용증에 확정일자를 받거나 내용증명을 보내 2년 전 작성 사실을 공인받아야 합니다. 무이자는 의심받으니 소액이라도 매달 부모님께 이자를 이체한 기록을 남기세요. 2년 뒤 매매계약서 특약에 과거 송금한 2.5억원을 매매 대금 일부로 갈음한다고 명시하세요. 그때의 시세와 5억원의 차이가 5% 이상이 난다면 저가 양도에 따른 증여세가 추가될 수도 있습니다. 즉 나중에 세무조사가 나올 확률이 높으므로 부모님과 차용증을 작서하시고 내용증명을 발송하세요. 매월 이자를 계좌이체하여 빌려준 돈임을 증명하시고 2년뒤 차용증을 근거로 매매 대금 상계 처리 후 계약서 작성하시면 됩니다. 감사합니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.결론만 말씀드리면 2년 뒤 매매계약서를 쓰면서 2년 전에 송금한 2억 5천을 매매 대금 일부로 인정받는 것 자체는 가능합니다만 가족 간 거래라서 증여로 오해 받을 수 있습니다. 따라서 오해 받지 않도록 증빙과 형식을 꼼꼼하게 갖춰야 합니다.민법상 매매대금은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급 시기, 방법, 당사자 합의로 자유롭게 정할 수 있어 위와 같은 방식이 인정될 가능성이 있습니다.감사합니다.

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세금에 대한 부분은 세무사를 통해 정확한 확인을 하시는게 필요합니다. 개인적 판단으로 현재 지급하는 2.5억은 현금증여로 볼수 있기 때문에 지급을 하더라도 부모님 명의통장으로 차용증을 작성하고 차용의 형식으로 지급하시는 게 맞을듯 보이고, 이후에 매매시에는 매매금액에서 차용분을 상쇄하는 방식으로 진행하셔야 할듯 보입니다. 참고로 2년간 차용기간동안은 부모님이 질문자님에 법정이자수준의 이자지급을 하셔야 안전할수 있고 전반적으로 모든 이체기록등은 남겨두셔야 할것으로 보입니다. 만약 잘못하여 증여로 추정될 경우에는 처음 2.5억은 질문자님이 부모님께 현금증여, 매매시에는 부동산 가격의 2.5억을 부모님이 질문자님에게 증여한 것으로 총 두건의 증여가 문제될수 있으므로 반드시앞에서 말한것처럼 세무사를 통해 과정상 절차나 필요한 부분들을 사전확인하고 진행하시기 바랍니다.

김경환 · Answer

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부모님과의 거래는 세무당국이 가장 꼼꼼하게 들여다보는 특수관계인 간 거래에 해당합니다.결론부터 말씀드리면 2년 전 송금한 2억5천만원을 매매 대금으로 인정받는 것은 가능하지만증여가 아닌 매매임을 입증하기 위한 사전 준비가 반드시 필요합니다.준비없이 송금만 할 경우, 국세청은 이를 증여로 간주하여 증여세를 부과할 가능성이 매우 높기 때문입니다.송금 시 차용증 작성 및 이자 지급을 꼭 하셔야 합니다.그리고 2년뒤 매매계약서 작성 시 상계을 명시해야 합니다.특약사항에매매대금 5억 중 2.5억은 2026년 3월 9일자 대여금 채권과 상계하며, 나머지 2.5억원은 잔금 시 대출금을 통해 지급하기로 한다.마지막으로시가와의 차액 확인가족 간 거래에서 대금이 인정되더라도 매매가격 자체가 시세보다 너무 낮으면 문제가 됩니다.시가 3%이내: 거래금액이 주변 시세의 5%또는 3억중 낮은 금액보다 크게 차이 나면양도소득세 부당해위 계산 부인 규정이 적용되어 부모님께세금이 더많이 나올 수 있습니다.시가30%는 증여세부과 기준이니 이건 패스~

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능은 하지만 아무 준비 없이 하면 세무상 문제가 생길 수 있습니다특히 가족 간 거래라서 증여로 의심될 가능성이 있습니다그래서 지급 사실과 매매 의사를 미리 명확히 남겨두는 것이 중요합니다,2년 전에 2억5천 이체는 가능합니다,다만 증여 오해 방지용 문서 필수입니다,매매예약서 + 이체메모 + 계약서 반영 하면 안전합니다

고경훈 · Answer

가족간의 아파트 매매계약 체결시 문의 드립니다.부모님께서 아파트 실거주 2년후 저에게 5억에 매매예정실거주 하기위해선 전세자에게 2억5000만원 전세금 줘야하는데 돈이 없어 지금 제가 계좌이체로 드릴예정 2년뒤 매매계약서 작성시 계좌이체한 2억5000과 대출 2억5000 할예정이럴경우 2년전 계좌이체한 2억5000이 인정될수있을까요? 시점이 2년전이라 문제가 생길까봐요 ㅠ==> 통상 2년 전 입금한 내역이 인정될 수 없지만 차용증을 작성하였다면 가능할 수도 있습니다.

최현 · Answer

안녕하세요. 공인중개사입니다.가능은 하지만 세무상 증여 의심 가능성이 있기 때문에 반드시 차용증이나 계약서를 남기는 것이 좋습니다.특히 가족 간 거래는 시세 대비 5% 이상 차이 또는 3억원 이상 차이가 발생하면 증여세 문제가 생길 수 있어 주의가 필요합니다.

김용재 · Answer

안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.사실 그대로 하면 되겠네요.지금 2억5000만원빌려드리고(물론 문서로 남기고)2년후 2억5000을더하여매매계약서를 작성하시면될것입니다.