세금·세무
겸용주택 매도/매수 직거래 하려는데요. 유의사항 문의
겸용주택을 직거래로 매도 하려고 합니다.
매도인 입장입니다.
상가면적 > 주택면적
1세대1주택. 고가주택
실제양도가격이 12억이상이어서 12억초과분에 대하여 과세. 세율45%. 10년이상보유/거주 -> 80%공제
기본공제 250만원
양도가액 안분해야하고, 취득가격을 모르므로 이 또한 환산가액을 구해야합니다.
필요경비는 규정된 비율에 따라 개산공제금액을 적용
여기까지는 절차를 이해했습니다. 어차피 양도세는 세무사통해서 할거라서 원리만 이해하면 됩니다.
문제는 이걸 직거래할때 계약서를 어떻게 써야할까 하는 부분입니다.
강남 고층건물 직거래 사례를 알고있어 그 계약서를 입수하여 참고삼아 보고있어요. 그런데 내 경우와 상황이 딱 일치하지는 않아요. 상가부분은 매매시 부가가치세가 발생하는데, 이걸 매수인더러 내라고 하면 안내겠죠.
이럴경우 포괄양도-양수를 하게되는데, 그 또한 부인되는 경우가 많아 분쟁이 벌어진다고 해요.
문 : 상가매매시 발생하는 부가가치세의 귀속문제. 실무에서 어떻게 풀어가는가???
2개의 답변이 있어요!
안녕하십니까? 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.
개인이 상가주택 부동산을 보유하다가 양도하는 경우 양도가액에서 주택
(그 부수토지 포함) 과 상가(그 부수토지 포함) 부분의 양도가액을 안분
(기준시가의 30% 이상 차이 발생시 30% 까지만 실가로 인정)하여야
하며, "상가 부분에 대한 건물분 부가가치세를 양도양수시에 거래징수한다"는
내용을 양도양수계약서에 기재하여야 합니다.
이 경우 상가 건물분에 대한 부가가치세 세금계산서를 발행 교부해야 하며,
부동산 양도일자를 폐업일자로 하여 폐업일의 다음달 25일까지 부가가치세
확정신고 납부를 해야 합니다.
또한 양도일로부터 2개월이 되는 날이 속하는 달의 말일까지 소득자의 주소지
할 세무서에 양도소득세 예정신고 납부를 해야 합니다.
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안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.
겸용주택의 양도세 계산시에는 상가와 주택의 공시가격 면적 비율로 하게 되어 있습니다. 따라서 전체 양도가격 산정만 잘 하시면 됩니다. 세무사가 공시가격 비율대로 안분하여 양도세 신고를 하면서 주택 부분에 대해서만 비과세를 적용할 것입니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.