과수원을 임대를주고 있는데요 갑자기 못하겠다고해요
3년계약했구요 1년마다 임대료 받는거로 했어요
계약서 썼구요
근데 갑자기 임대하신분이 자기들 일이생겼다고
못하겠다고 계약을파기한다고 해요
아니 미리이야기해도 했으면 다른분 구했던지 했을건데 갑자기 이야기하시는 바람에 저희도 난감합니다 아직 계약기간은 2년남았어요
이럴땐 어떻게 해야되나요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임차인이 계약 기간이 남은 상태에서 일방적으로 임대차를 종료하겠다고 통지한 경우, 정당한 사유가 없다면 임대인은 계약 유지나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임차인의 사정만으로 계약을 종료할 수 있는 권리는 인정되지 않으며, 임대인이 동의하지 않으면 계약은 계속 존속합니다. 임대인은 공백 기간으로 인한 손해가 발생한 경우 이를 주장할 수 있습니다.법리 검토
임대차계약은 기간을 정한 계약이므로 임차인이 해지 의사를 표시하더라도 임대인의 승낙이 없다면 해지 효력은 발생하지 않습니다. 임차인이 사용을 중단하거나 임대료 지급을 중지하는 경우 채무불이행이 성립할 수 있습니다. 임대인은 계약이 예정된 기간 동안 유지되는 것을 기본으로 하여 손해 발생 여부를 판단하게 됩니다. 임차인은 불가피한 사유가 아닌 한 책임을 면하기 어렵습니다.수사 또는 재판 대응 전략
우선 임차인에게 계약 유지 의사를 명확히 통지하고, 계약을 임의로 종료할 경우 그로 인해 발생할 손해배상을 청구할 수 있음을 서면으로 알려야 합니다. 이후 임차인이 실제로 이탈할 경우 새 임차인을 구하려 노력했다는 점을 증명할 기록을 남기면 손해배상 청구에 유리합니다. 임대료 지급이 중단되면 내용증명으로 최고 후 청구 절차를 진행할 수 있습니다.추가 조치 또는 유의사항
가능하면 임차인과 재협의를 시도하되, 임대인의 동의 없이 계약 종료가 불가능하다는 점을 분명히 해야 합니다. 임대차 목적물의 특성과 추가 임차인 확보 가능성에 따라 손해배상 범위가 달라질 수 있으므로 서류 기록을 확보해야 합니다.