기준 시가와 공시 지가, 실거래가의 차이가 뭔가요?

Question

표준(기준)시가와 공시지가를 결정하는 주체는 누구이며, 실거래가와는 어떤 차이와 의미가 있는지 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

표준지 공시지가는 국토교통부장관이 조사. 평가하여 매년 1월 1일 기준 단위면적당 (m2)

가격을 말합니다. 전국위 개별공시지가 산정과 각종 보상평가등의 기준이 되고 있습니다.

개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 시장.군수. 구청장이 산정한 단위면적당 가격을

말합니다.

실거래가는 부동산 매매계약을 체결할때 실제거래된 금액을 말합니다. 실거래가 신고를

하면 등기부에 실거래가가 표시되고요.

Answer 2

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

공시지가와 기준시가의 사용목적에서 차이점이 있다고 볼 수 있습니다.

공시지가의 경우에는 토지수용액 및 재산세나 종합부동산세 등 재산관련 세금을 매길떄 기준이 되는 금액이고,

기준시가의 경우에는 양도소득세나 상속세, 증여세 등의 과세액을 부과하는 경우 적용되는 금액입니다.

또한 공시지가의 경우에는 국토교통부장관이, 기준시가의 경우에는 국세청장이 고시할 수 있도록 되어있습니다.

각자 고시하는 주체가 다르기때문에 조회하는 사이트도 다릅니다.

공시지가의 경우에는 부동산공시자격 알리미 사이트에서 기준시가의 경우에는 홈택스에서 조회해 볼 수 있습니다.

실거래가격은 실제 거래 되는 가격 입니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

표준지기준시가는 감정평가사들이 표준지(50만건)에 대해 조사평가하여 공시하면 이를 기준으로 각 지자체별로 해당지역내 개별공시지를 산정 공시하게 됩니다. 이러한 개별공시지가는 세금을 산정하는게 기준이 되는 과세표준이며, 대략 시세대비 60~70% 수준으로 정해지게 됩니다. 실거래가는 말그대로 시세로 계약당사자간 체결된 금액을 말하며, 실제 매매시세라고 보시면 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

취득세, 양도세 계산하는 '실거래가'

실거래가는 이름 그대로 실제로 거래된 가격이다. 주택 거래에서 계약서를 쓰고 판 사람과 산 사람이 실제 주고받은 금액이 실거래가다. 보통 집값이라고 하면 이 실거래가를 말한다.

실거래가는 거래한 가격이기 때문에 거래에 부과되는 세금을 매길 때 기준이 된다. 우선 주택을 살 때 내는 취득세는 실거래가에 취득세율을 곱해서 산출한다. 주택을 팔 때 내는 양도소득세는 취득할 때의 실거래가와 양도할 때의 실거래가 차이, 즉 양도차익에 세금을 매긴다.

실거래가는 2006년부터 반드시 정부에 신고를 하도록 하고 있다. 부동산을 거래한 후 당사자나 중개업자가 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 한다. 신고를 하고 실거래가신고필증을 받아야만 소유권 등기이전을 할 수 있다.

주택 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서도 확인할 수 있다.

보유세 기준되는 '공시가격'

주택을 사거나 팔지 않고, 단순히 보유만 하고 있을 때에도 주택가격을 따져야 하는 경우가 있다. 재산세나 종합부동산세 등 보유세를 계산할 때다.

재산이 많을수록 많은 세금을 내도록 하니까 보유재산의 가격이 필요한 것인데, 사고팔지 않았으니 어떤 기준으로 집값을 매겨야 할 지 어렵다.

따라서 이런 경우에는 정부에서 주택의 가격을 정해서 공개한 것을 활용하는데, 정부가 조사해서 공개하는 이 주택가격을 공시가격이라고 한다.

공시가격은 세금뿐만 아니라 건강보험료 등을 산정할 때에도 사용되는데, 국민부담을 늘리기 때문에 통상 실거래가보다는 낮게 결정된다.

보유세를 계산할 때에는 이보다도 더 부담을 낮추기 위해 공시가격에 공정시장가액비율이라는 것을 곱한 뒤에 세율을 적용한다. 재산세의 경우 공시가격의 60%(공정시작가액비율)에만 세금이 부과된다. 종전에는 종부세에도 공정시장가액비율이 적용됐지만