전세보증금 미반환 절차가 궁금합니다.

Question

올해 8월이 전세 만기였던 집에서 퇴거하려고 4월부터 통보했는데 아직도 세입자가 구해지지 않았습니다.

저는 이직 때문에 8월 만기일정에 맞춰 이미 월세로 집을 계약해놓은 상태였고 집주인은 7월이 되도록 세입자가 구해지지않으면 돈을 줄수가 없다고 해서

하는수없이 전세대출 기간을 6개월 연장하고 대신 관리비랑 전세대출 이자는 집주인이 지원해주기로했습니다.

하지만 지난달 입금요청문자를 했던니 알겠다는 답변만하고 입금이 안되서 우선 제가 납부했고 이번달 역시 입금이 안되고있습니다.

제가 내용증명과 등기명령 신청하려고하는데 아직 연장해놓은 전세대출기간이 남아있는데 상관 없는지와 추가로 제가 할수있는 절차가 어떤것들이 있는지 구체적으로 궁금합니다.

추가로 퇴거하면서 천장형에어컨에서 세어나온 물로 인해 바닥이 들떠 강마루 철거와 인테리어를 다시했다고 해서 견적서를 보내왔었는데 당연히 저는 퇴거시 두꺼비집 모두 내리고 에어컨도 끄고 나왔습니다. 하지만 에어컨에 무슨 밸브를 잠그지 않아서 그렇게 됐다고 하고

거기에 더해 인덕션 에어컨 청소, 입주청소비용등의 비용과 제가 입주할당시 전 세입자가 살면서 생긴 곰팡이자국을 가리기위해 작은 액자를 달고 침대프레임 있던자리로 벽지에 자국이 남았었는데 이부분도 집주인이 도배비용으로 견적서를 뽑았더라구요.

제가 알기론 생활마모로 인한건 제가 책임지는게 아닌것으로 알고있는데...무려 4년이나 살다가 나왔습니다.

제가 7월31일 퇴거후 그로부터 일주일경과후 집주인이 집보러오는 사람이있어서 본인이 지금 집으로 가고있는중이니 비밀번호를 알려달라고해서 알려주었었고 그때는 아무말도 없다가 한달뒤 갑자기

집이 더러워서 아무도 입주를 안하려고 한다고 하면서 견적서를 보내온것 입니다.

이 부분 때문에 집주인이 전세대출이자 지원에대한 말을 바꿀까봐 찝찝한데 상관이 없을까요?

제 입장은 집이 더러웠다면 4월부터 제가 집보러 올 수있으니 항상 깨끗한 상태를 유지했고 초조해서 계속 중계인에게 집보러 오는사람없냐 전화했을리도 없고

또 제가 퇴거한 직후 집주인이 집보러 갔을때는 그러한 연락이 없다는 점은 만기 이후 그 집은 저의 책임이 아니니 집주인의 관리부실이라는 입장입니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

현재상황은 전세기간이 6개월 연장된 상태입니다. 그러므로 계약이 유효함으로 임차권 등기는 신청하실수 없습니다. 결국에는 계약이 종료된 이후에 임차권 등기를 신청하셔야 할듯 보이고, 더 큰 문제는 주택인도는 반드시 보증금반환이후에 하셔야 하는데 주택인도를 이미하셨다는 점입니다. 전입신고를 남겨두신 상태라면 그나마 대항력이 유지되기에 다행이나 정확히는 점유를 넘긴상태에서의 대항력은 인정되지 않을 가능성도 있는 만큼 최소한 계약을 연장하기로 하셨다면 주택인도 없이 쉽게 현관비번등을 알려주지 않고 계시면서 빈집으로 놔두시는게 맞았을듯 보입니다. 추측컨데, 위와 같은 상황들이 임대인으로 하여금 원상복구 트집들을 근거로 지급하기로한 관리비와 전세대출이자에 대한 부분을 채우려는 의사로 보이기 때문입니다.

기본적으로 원상복구에 대한 부분은 해당하자에 대한 원인이 노후화인지, 임차인과실인지등을 구분하는 기준이 모호하고 원상복구비용에 대한 부분도 결국은 당사자들간 합의에 따라 그 수준을 정하는 것이기에 질문의 상황에 대해서는 대처할 방법을 조언하기도 쉽지 않은게 사실입니다. 그리고 개인적 생각으로는 우선 임대인의 요구을 종합하면 단순히 대화로 약속된 금액을 지급할 의사가 불분명하고, 논쟁의 소지를 만들고 있다는 점, 현 상황이 일반적인 보증금미반환과는 차이가 있다는 점에서 변호사와 같은 법률전문가의 도뭄을 받아 과정을 진행하시는게 유리할듯 보이는 상황입니다.

Answer 2

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

현재 퇴거를 하시고 취하실 수 있는 행동으로는 임차권등기명령 신청과 내용증명 발송, 비용 청구 증겨 요구 등 모든 절차를 통해 적극적으로 대응하셔야 하며 생활 마모에 의한 비용 부담은 부당하다는 점을 강조하실 수 있을 것 같습니다.
또한 집주인이 이자 지원을 약속 후 현재 지급을 하지 않고 있고 지급에 대한 번복을 하는 경우 문자와 통화 내역, 계좌입금 요청 등 증거를 최대한 모아 추후 청구 근거로 활용하실 수 있다 보여집니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

계약 만기 후 퇴거 통보를 4월부터 했음에도 세입자가 아직 퇴거하지 않은 상황에서 임대인과 보증금 관련 갈등이 있으시고 전세대출 기간 연장과 관련해 입금 지연 문제, 퇴거 후 집 상태 관련 비용 청구 문제를 겪고 있는데 위로의 말씀을 먼저드립니다.

계약 만기 6개월 ~ 2개월 전 임대인이 갱신 거절 의사를 통보해야 하며 이를 지키지 않으면 계약이 묵시적 갱신이 됩니다.

또한 임차인은 계약 기간 동안 정상적인 사용 관리 의무가 있으며 통상적인 생활 마모나 세입자에 책임 없는 곰팡이, 오래된 벽지 자국 등은 임대인 부담입니다.

천장형 에어컨 누수로 인한 바닥 들뜸 사고는 에어컨 밸브 잠금 등 관리 의무를 충분히 이행했다면 임대인의 관리 책임 가능성이 큽니다.

따라서 임대인이 보증금 반환을 회피할 경우 임차인 등기명령 신청해 보증금 반환을 법적으로 고려해보시길 바랍니다.

감사합니다.