양도세에 대해 계산을 어떻게 해야 할까요? 절세방법이 있을까요?
안녕하세요. 현재 아파트를 3채 가지고 있습니다.
안양 꿈마을 건영 12억
안양 진흥 7억
안양 씨엘포레 7억 입니다.
3가구 주택자로써 집을 처분할시 세금이 많이 나와서요
또한 가지고 있는 것만으로도 세금이 많이 나와 이도저
도 하지 못하고 있는 상황입니다.
그래서 아들에게 안양 진흥아파트를 양도해주려합니다
제가 알아본 바로는
1.현물 교환 방식 (빌라<>아파트)
2. 아들이 대출을 끼고 이 집을 구매, 대출금액을 제외한
금액에 대한 양도세만 지불
3. 부모 자식간 연2%이자 정도로 대출 계약서를 작성하여 돈을 받고 나중에 현금으로 돌려주는 식
이정도 인것 같은데, 혹시 절세 할 수 있는 방법이 더 있을까요?
그리고 2021 개정법 기준 7억짜리 아파트를 양도시 나오는 세금도 궁금합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 1.방식의 경우 양도가액, 취득가액, 교환하는 자산 간의 차익에 대한 증여세 이슈가 있습니다.
매우 유사한 사안에 대해 국세청 상담사례가 있으므로 공유드립니다.
2. 2. 대출을 승계하는 경우에는 양도소득세가 절감이 되지 않습니다. 자녀분이 지급해야하는 양도가액만 줄어드는 효과이며,
금융기관에게 채무를 부담하는지 아버지에게 채무를 부담하는지 여부만 제외한다면 사실상 3. 과 큰 차이가 없습니다.
3. 시가 7억원이라는 정보만으로는 양도소득세를 알기 어렵습니다.
정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.
도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.안녕하세요
질문자님이 말씀하신 방법들 각각 해당방법으로 양도나 부담부증여등을 하였을 때 가계산을 해보아 어느방법이 나은지 유불리를 판단해 보아야 할 것입니다. 해당의 경우 조정대상지역의 양도세, 증여세에 해당하므로 정확한 자료를 가지고 전문가를 통해 진행을 하시는게 좋아보이며, 양도소득세의 계산은 양도가액인 7억 외에도 보유기간, 필요경비등 여부등이 있어야 산출이 가능할 것입니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.현물교환방식도 양도소득세 과세 대상입니다. 아파트를 양도하고 대가로 받은 물건이 시가보다 적을 경우에도 세무서는 시가로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세합니다. 아파트에 채무가액이 있을 경우에도 전액 양도소득세 과세대상입니다. 차용계약서를 작성하더라도 양도에 해당합니다.
조정대상지역 3주택일 경우, 양도소득세 중과가 적용되고 장기보유특별공제가 배제되므로 특별한 절세방법은 없을 것으로 보입니다. 중과대상 주택일 경우, 오히려 증여가 나을 수도 있습니다. 구체적으로 세금을 계산하여 증여세와 양도소득세를 비교해야 합니다.
참고로 6월 1일 이후 양도할 경우, 3주택자의 중과세율이 현재 양도할 때보다 +10% 가산되므로 처분하실 계획이라면 그 전에 처분하는 것이 낫습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
