공동명의가 비과세 혜택에 어떻게 유리한가요?

Question

1주택 비과세를 받는데 있어 부부간 공동명의가 더 유리하고 좋은건가요?  현재는  혼자의 명의인데 양도가가 9억이 넘으면 공동명의하는것이 양도차익을 줄일수 있다고 들었는데 어떻게 그렇게 되는건가요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.양도소득세 비과세 규정을 적용하는데 유리한 부분은 없습니다.그러나 양도소득세 기본공제 금액이 500만원(250만원*2인)으로 증가하며 종합부동산세 공제 금액이 9억원에서 12억원(6억*2인)으로 증가하므로 유리한 부분이 존재합니다.도움이 되셨길 바랍니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김동우 세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.많은 사람들이 주택을 취득할 때 부부 중 1인의 단독명의로 취득할 것인지 또는 부부 공동명의로 취득할 것인지를 고민한다. 보통 부부 공동명의가 세금부담 측면에서 유리하다는 조언이 많기 때문에, 최근 몇년간 부부 공동명의 주택은 크게 증가하는 추세이다. 특히 부부간의 증여는 6억까지는 증여가액에서 공제되어 증여세가 과세되지 않으므로, 주택을 공동명의로 취득하는 경우가 많았다. 그런데, 부부 공동명의는 분명히 절세에 유리한 측면이 있지만, 반드시 그런 것은 아니다. 공동명의의 장점과 단점을 함께 살펴볼 필요가 있다.먼저 부부 공동명의 주택의 장점은 미래에 부동산을 처분할 때 양도소득세가 단독명의 주택에 비해 낮을 수 있다는 점이다. 양도소득세는 개인별로 발생한 양도차익에 대해 누진세율로 과세된다. 공동명의의 경우 양도차익이 개인별 주택지분에 따라 나누어지므로, 단독명의에 비해 더 낮은 세율이 적용되어 양도소득세 부담이 감소할 수 있다. 다만, 개별적인 상황에 따라 다르지만 만약 단독명의여도 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건에 해당할 수 있는 경우라면, 이 부분은 공동명의의 실익이 없을 수도 있다. 임대소득세의 경우도 양도소득세처럼 개인별 누진세율이 적용되므로 공동명의와 단독명의의 세금 부담이 달라질 수 있다.또 다른 장점은 주택 보유단계에서의 종합부동산세가 절감될 수 있다는 점이다. 종합부동산세는 개인별 부동산 공시가격을 기준으로 과세된다. 그런데 개인별 부동산 공시가격에서 공제되는 금액이 단독명의 1세대 1주택자는 9억원이나, 공동명의시에는 부부 1인당 6억원으로 총 12억원을 공제받을 수 있다. 예를 들어 1세대 1주택자의 부동산 공시가격이 12억원인 경우, 단독명의의 경우 9억이 공제되어 종합부동산세를 부담하지만, 공동명의의 경우 12억이 공제되어 종합부동산세를 부담하지 않는다. 또한 종합부동산세 과세표준이 부부 개인별로 분산되어 낮은 종합부동산세 세율이 적용된다.그런데 종합부동산세 측면에서 공동명의는 장점만 있는 것이 아니라 단점도 있다. 1주택의 경우 종합부동산세에 대해 고령자 공제, 장기보유 공제 제도가 있다. 만 60세 이상의 사람이 단독명의로 1주택을 보유하고 있으면 종합부동산세를 1030%(내년에는 2040%) 공제해주고, 보유기간이 5년 이상이면 보유기간에 따라 종합부동산세가 20~50% 감면된다. 올해는 고령자 공제와 장기보유 공제를 합쳐 70%까지, 내년에는 80%까지 종합부동산세가 감면될 수 있다. 그런데 현재 공동명의의 경우 이러한 종합부동산세의 고령자 공제와 장기보유 공제를 적용받을 수 없고, 단독명의 1주택에만 적용이 가능하다. 오히려 단독명의보다 공동명의가 종합부동산세 측면에서 불리할 수도 있는 것이다. 특히 최근 부동산 공시가격이 상승하는 추세이고, 내년에는 종합부동산세의 세율이 인상되기 때문에, 고가 주택의 경우 공동명의가 단독명의보다 종합부동산세를 오히려 더 많이 부담하는 경우도 발생할 수 있다. 또한 단독명의를 공동명의로 변경하는 것에는 유의할 부분도 있다. 이미 부부 중 1명의 명의로 주택을 보유하고 있는 경우라면, 부부의 공동명의로 변경하는 과정에서 취득세를 다시 부담해야 하고, 부동산 지분의 증여에 따라 10년간 증여가액 6억을 초과하는 금액에 대해서는 증여세를 부담해야 할 수도 있기 때문이다.부동산은 취득, 보유, 처분 각 단계별로 여러가지 세금을 부담해야 하고, 부부 공동명의와 단독명의는 각 단계별 세금부담에 있어서 많은 차이가 있다. 다주택 여부, 주택의 가액 등에 따라서 부부 공동명의와 단독명의의 유불리는 달라질 수 있다. 따라서, 부동산에 대해 단독명의나 공동명의를 결정해야 할 때는 전문가로부터 각 상황에 따른 면밀한 검토를 받고 결정하는 것이 좋다.

정세흥 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 세무왕입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 양도소득세를 문의하시는 것으로 보입니다.공동명의가 세금적으로 유리하다고 하는 이유는 양도소득세의 계산구조 때문입니다. 양도소득세 계산은 주택의경우 2년이상 보유 시 누진세율(6%~45%)를 적용하고 있습니다.쉽게말씀드려 약 2억의 양도차익이 나고 지분율이 50%인 경우를 예를들어보겠습니다. 만약, 단독으로 100%보유한경우 2억에 누진세율이 적용돼 세금 약 6천만원   지분50%의경우 1억의 양도차익이므로,  각각 세금 약 2천만원 *2= 4천만원 보다싶이, 아무래도 세율을적용하는 과세표준이 낮아지므로 유리해지게됩니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.부부간 공동명의일 경우 비록 주택 수 산정할 땐 각자가 1주택을 보유한 것으로 보지만, 세대를 기준으로는 1주택이므로 비과세 요건도 충족만 한다면 적용가능합니다. 만약 실지거래가액이 9억원을 초과하여 고가주택으로 간주돼 9억원을 넘는 양도차익에 대하여 과세된다하더라도, 공동명의이므로 그 양도차익을 부부가 각자 자신의 지분에 대하여만 신고하면 되므로 누진세율 구조인 양도소득세율 상 공동명의가 조금 더 유리합니다.

임현상 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.공동명의인 경우 양도차익이 한명에게 전액 부과되는 것이 아니라 총양도차익을 공동명의인이 각각 분배받는 것이므로 누진세율 구간을 낮출수 있어 양도소득세 절세에 도움이 됩니다.즉 1억을 한명이 누진세율로 신고하는 것보다 5000만원을 2명이 누진세율로 신고하는 것이 세금이 더 쌉니다.그렇기 때문에 공동명의가 양도세 누진세율 낮추는데 도움이 되어 더 유리하다고 하는 것입니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택의 양도가액이 9억을 초과할 경우 양도소득세를 부담합니다. 이 경우, 공동명의인 경우 전체 양도차익에서 각자의 지분율 만큼 각자 양도소득세를 납부하므로, 단독명의일 경우보다 양도소득세 부담이 적어질 수 있습니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.