전세권 설정 관련 질문입니다!

Question

제가 전세 2년살아서 재계약을하려하는데

전세가율이 기준보다 높아

보증보험이 가입이 힘들다하여

전세권 설정에 대해 알게되었습니다

보증보험과 똑같은 효력이나온건지

만약 전세사기를 당해도

이사갈때 전세금을 잘 받을수있는지

궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

1) 보험과 동일할순없습니다.

2) 전세권 등기는 제3자에게 대항하기 위한 방법입니다.

경매가 되면 우선적으로 받을수 있는 권리입니다.

만일 그 앞에 다른 저당권이 없다면.

3) 요즘 전세사기 끝판왕은 집주인이 다른 국세를 내지 않아서 경매가 되더라도 국세내면 남는게 없는 상황이라

막기가 어렵습니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전세권설정과 보증보험은 다릅니다.

전세권설정은 임차인이 권리를 행사할 수 있습니다. 간략하게 전세권설정에 대해 설명하자면 비용을 부담하여 등기부에 전세권설정을 등기할 수 있고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 경매를 신청할 수도 있습니다.(배당은 권리순위대로 됨) 아파트는 토지건물부분 모두에 배당받지만 그 외 주택은 건물부분에 대해 배당을 받습니다.

보증보험은 가입대상이 될 경우 가입을 하여 매월 보증료를 납부합니다. 계약만료 시 임대인이 보증금을 납부하지 않을 경우 보증보험이행을 신청하여 보증기관으로부터 보증금 금액을 받을 수 있습니다. 이후 보증기관은 임대인에게 구상권 청구같이 돈을 받습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

전세권설정이란 물건적 대항력을 취득하는것이지 전세보증보험처럼 보증금을 보증보험회사에서 지켜주는 제도는 아닙니다. 계약기간이 끝났음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는경우 별도의 반환소송없이 경매신청이 가능한 권리로 흔히말해 깡통전세등은 의미가 없습니다. 낙찰가가 전세가보다 낮으면 보증금을 잃게되고 민사소송으로 해결하셔야 합니다. 전세보증보험이 가입이 않되는 곳은 믿고 거르셔야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

전세가율이 140%에서 126% 이내에서만 가입이 가능하도록 5월부터 하향 조정되었습니다.

전세권은 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리를 가지고 최우선순위 근저당권자가 되는 귄리입니다.

경매를 신청할 수 도 있고요.

전세권을 설정하면 등기부등본에 전세보증금, 전세금의 범위 , 기간, 전세권자가 표시 됩니다.

전세권설정등기가 임대인의 동의가 있어야 가능합니다.

Answer 5

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

전세권을 설정하기 위하여는 임대인의 동의를 요합니다.

전세권 설정시 임대차계약 만기시 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못했다면, 판결없이도 바로 경매를 신청하여 경락대금에서 전세보증금을 배당을 받을 수가 있습니다

전세권이 다른 저당권보다 선순위일때에는 경매시 전세보증금에 대하여 우선 변제를 받을 수 있습니다. 그러나 전세권은 당해 임대차목적물의 건물에 대하여만 전세권을 설정하는 것입니다.

따라서 선순위 전세권이라 할지라도 경매시에 전세보증금 전액을 온전히 상환받지 못할 수도 있습니다.

전세반환 보증보험은 보증사고시 보험으로 전액 수령 가능합니다