HUG 가입 조건 질문드립니다. 선순위 보증금에 제가 들어갈 방 보증금 값도 포함해야 하나요?

안녕하세요.

보증 보험 가입 여부 문의드렸는데 확인이 어려운 부분이 있다고 하셔서 여기에 문의드립니다.

먼저 대출은 없는 집이구요(근저당X 융자X)

제가 들어갈 방의 보증금(1억 3천)을 제외하고 선 순위보증금이 4억 9천만 원이고

(제가 들어갈 방의 보증금 1억 3천만 원은 제외한 값입니다.)

공시가 * 126%의 80%가 5억 3천만 원입니다.

중개사님께서는 보증 보험이 가능할 것 같다고 하시는데,

제가 들어갈 방의 보증금 1억 3천만 원을 합해서 계산해야 하는 것인지 잘 모르겠다고 하시더라구요

질문1. 선 순위 임차 금액을 제가 들어갈 방의 보증금까지 합해서 계산해야 하나요?(합치면 6억 2천)

질문2. 추가로 아래 이미지에서 충족하지 못하는 조건이 이해가 안갑니다.
"선순위채권이 HUG 산정 주택가액의 60%보다 작아야 한다"는 말이 무슨 뜻인가요?

질문3. HUG 보증보험 가입이 불가능한건가요?