계약 만료 예정 전세금 반환불가시 대처법

Question

안녕하세요
12월 30일이 계약 만료일인데 건물주가 소송중이라 전세금을 못 돌려준답니다.
건물에 경매통지서도 한번 왔었는데 정지상태이구요.

저는 원래 계약 만료 후에 전세금+중기청 1억해서 다른 곳으로 이사할까 계획중이었습니다.

그런데 건물주가 아직 소송중이라서 재산이 묶여있고 소송이 1월에 끝나니까 4월쯤에 이사가 줄 수 있냐고 합니다.
12월 30일에 재계약을 일단 하고 1월에 소송이 마무리 되면 정리해서 4월중에 전세금을 돌려주겠다는데요.

사실 소송 패소 가능성까지 생각하면 다른곳으로 이사를 안가는게 맞는듯 한데
그냥 2년을 묶이기엔 중기청으로 받을 수 있는 낮은 이자의 대출과 전세금 예금 이자소득 차익을 생각하면 굉장히 아쉽습니다.
예상 차익 : 년 154만원[304만원(전세금 8천만원의 4.5% 예금이자, 세금제외)-150만원(중기청 1억의 1.5프로 이자)]
이 경우에 어느정도의 특약을 넣어서 재계약을 하는게 좋을까요?
1. 임대인의 소송 승패가 확실하지 않은 지금 대항력를 유지하기 위해 재계약을 하는게 상책인지?
2. 재계약시에 임대인의 하자에 의한 재계약이므로 내가 받아야하는 손해를 보전하기 위한 특약이 유효한지?+적정수준인지?
2-1 제가 생각한 특약
1) 현재 관리비가 7만원인데 2년동안 이 관리비를 면제 (년 84만원 수준)
2) 전세계약이 끝났을때 방의 유지보수비용 임대인이 부담 (예상은 안가지만 50~100만원 상당으로 추정)
3) 재계약시 부동산 수수료 등은 임대인이 부담 (전세금 8천만원이라 약 40만원)
3. 집주인이 해당 특약을 거절할 시에 제가 제시할 만한 협상안 or 해야할 행동
복잡하지만 답변 부탁드립니다 ㅠ

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

임대인의 소송 승패가 확실하지 않은 지금 대항력을 유지하기 위해 재계약을 하는게 상책인지?

재계약을 하는 것은 임차인의 권리를 보호하는 방법 중 하나입니다. 재계약을 하면 임차권이 연장되고, 임대인이 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 없습니다. 또한 재계약을 하면 임차인은 임대인에게 전세금 반환을 청구할 수 있는 근거를 갖게 됩니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 않으면 임차인은 전세금 반환 소송을 제기할 수 있습니다. 재계약을 하지 않으면 임차인은 임대차 계약이 종료된 것으로 간주되어 임차권을 잃게 되고, 전세금 반환 청구의 근거도 약해집니다. 따라서 임대인의 소송 승패가 확실하지 않은 상황에서는 재계약을 하는 것이 임차인의 이익을 보호하는 상책이라고 할 수 있습니다.

재계약시에 임대인의 하자에 의한 재계약이므로 내가 받아야하는 손해를 보전하기 위한 특약이 유효한지?+적정수준인지?

재계약시에 임대인의 하자에 의한 재계약이라면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 못하는 것은 임대인의 채무불이행이므로 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상의 범위는 임차인이 실제로 입은 손해와 임차인이 입을 수 있는 손해를 포함합니다. 예를 들어 임차인이 전세금을 받지 못해서 다른 전셋집을 구하지 못하고 임시로 호텔에 머물러야 한다면 호텔비용이 손해배상의 범위에 들어갑니다. 또한 임차인이 전세금을 받지 못해서 전세금 예금이자나 중기청 대출이자 등의 이익을 놓친다면 그것도 손해배상의 범위에 들어갑니다.

재계약시에 임차인이 받아야 하는 손해를 보전하기 위한 특약은 유효합니다. 임차인은 임대인과 재계약을 할 때 손해배상을 포함한 특약을 작성할 수 있습니다. 특약은 임차인과 임대인이 합의한 내용이므로 법적으로 구속력이 있습니다. 임차인은 특약에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 특약은 법률상 허용되는 범위 내에서 작성되어야 합니다. 예를 들어 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 때는 임차인이 실제로 입은 손해나 입을 수 있는 손해를 증명해야 합니다. 특약에 손해배상액을 정액으로 정하는 것은 부당한 약정이 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

재계약시에 임차인이 받아야 하는 손해를 보전하기 위한 특약의 적정수준은 임차인이 실제로 입은 손해나 입을 수 있는 손해의 범위 내에서 결정되어야 합니다. 임차인이 제시한 특약은 관리비 면제, 유지보수비용 부담, 부동산 수수료 부담 등으로 구성되어 있습니다. 이들 특약은 임차인이 전세금을 받지 못해서 입은 손해나 입을 수 있는 손해와 관련이 있을 수 있습니다. 예를 들어 임차인이 전세금을 받지 못해서 다른 전셋집을 구하지 못하고 재계약을 하면 관리비를 내야 하는 부담이 생깁니다. 또한 임차인이 전세금을 받지 못해서 재계약을 하면 임차부동산의 유지보수비용이나 부동산 수수료를 내야 하는 부담이 생깁니다. 따라서 이들 특약은 임차인의 손해를 보전하기 위한 특약으로 적절할 수 있습니다. 단, 특약의 내용과 금액은 임차인이 실제로 입은 손해나 입을 수 있는 손해와 비례하도록 합리적으로 정해야 합니다. 예를 들어 관리비 면제의 경우 임차인이 관리비를 내야 하는 기간과 금액을 명확하게 정해야 합니다. 유지보수비용 부담의 경우 임차부동산의 하자와 수리비용을 명확하게 정해야 합니다. 부동산 수수료 부담의 경우 임차인이 부동산 수수료를 내야 하는 사유와 금액을 명확하게 정해야 합니다 .

집주인이 해당 특약을 거절할 시에 제가 제시할 만한 협상안 or 해야할 행동

집주인이 임차인이 제시한 특약을 거절할 경우 임차인은 다음과 같은 협상안이나 행동을 할 수 있습니다.

협상안: 임차인은 집주인과 특약의 내용이나 금액을 조정하거나 다른 형태의 특약을 제안할 수 있습니다. 예를 들어 임차인은 관리비 면제 대신 임대료를 인하하거나, 유지보수비용 부담 대신 임차부동산의 하자를 수리하거나, 부동산 수수료 부담 대신 임대인이 임차인을 위해 다른 전셋집을 찾아주는 등의 특약을 제안할 수 있습니다. 임차인은 특약을 제안할 때 임대인의 입장을 고려하고, 임차인의 손해를 적절하게 보전할 수 있는 방안을 찾아야 합니다.