분양권과 입주후등기시 양도세 질문드릴게요?
비조정지역 2개 분양권이 있습니다
1. 2019년3월 사업승인난 조합 분양권, 2020.2월입주예정
2. 2020.7월 매수한 일반분양권,2020년1월입주예정
둘다피가 꽤 붙어서 1개는 실거주, 1개는 전세줄 예정입니다
1년기간차이가 나지않아 1가구2주택 비과세는 안되는데요, 둘다 2년이상 등기치고 가져갈 생각이고 2년뒤면 일반과세로 둘중 덜 오른 것을 먼저 파는게 절세될거같아요
질문은요, 비조정지역 분양권 상태일때 팔게되면 21년6월부터 양도세사 엄청올라서 파는게 여의치않고 등기후 가져가다 팔 예정입니다. 핵심질문은 양도세의 기준일입니다
1번 아파트는 지주택 사업승인일이 19년3월이라 21년3월이되면 일반과세로 분양권파는게 가능한데요, 이걸 등기치면 양도세는 무엇을 기준으로 나오나요?(예를 들어 1번주택 분양권은 2억에 샀는데 일반분양이 3억에되고 피가붙어 4억이됐으면 최초취득 2억에서 이익2억이 올라 분양권 기준으로 21년3월 이후 팔면 일반과세인데 이걸 입주후 등기를 치면 등기일 기준으로는 21년 2월 이후 얼마안있다가 팔면 분양권이 아닌 주택기준으로 1년이하 가지고 있던 기준으로 차익 2억에 대해 양도세가 붙는건가요??그런거면 분양권상태일때 파는게 이득이니까요 이게 제일 궁금합니다.
마찬가지로 2번 분양권도 예를들어 입주시 피가 1억이상붙어서 분양권으로는 매수일 이후 기간을 따져서 양도세 계산이 되는데 등기를 친다면 분양권 매수금액 기준으로 양도세를 물게 되는건가요?
그냥 기존 아파트나 분양권끼리의 매매 양도세는 이해가 가는데 분양권이었다가 등기를 치게 되면 양도세에 대해 취득일 기준이 어떻게 바뀌는지가 헷갈립니다(분양권구입은 2년 돼서 일반과센데 입주후 등기치면 소유한지 얼마안되서 팔게되서 갑자기 양도세가 늘어나니 이게 맞는건지해서요)
양도세라는게 내가 취한 이득에 세금을 매기는건데 분양권 매수시점과 완공후 등기시점이 다르니 소유하는 기간이 달라져서 혼동이됩니다 알려주시면 감사하겠습니다
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.안녕하세요
분양권의 경우, 분양권이 주택으로 되는 시기는 잔금청산일과 등기접수일중 빠른 날이 될 것입니다.
다만, 잔금청산일에 완공이 되지 않은 경우에는 완공일이 취득일이 됩니다.
분양권의 경우 계약금에, 중도금 납입액과 프리미엄 금액을 더한것이 양도가액이 되는 것입니다.
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