오피스텔 계약시 특약어기고 전입신고했을때요?

Question

부동산이 특약에
주택임대사업자이기에 전입안되고
전입시 집주인이불이익을당할시 모든손해액을배상한다

이특약을어기고 전입시 진짜 손해배상해야하나요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

사인간의 계약에서 특약은 합의를 통한 것으로 계약상 효력을 가지게 됩니다. 단 특약이 강행규정을 벗어나거나 임차인에게 불리한 경우에는 효력이 없습니다. 질문에서 말한 전입신고 금지 특약이 있음에도 임의대로 전입신고시 임대인에게 발생하는 부가세 환수등의 책임은 임차인이 손해배상을 하셔야 할수 있습니다. 즉 해당특약은 효력이 있기에 진짜 손해배상 다 하셔야 할수 있습니다.

답변이 도움 되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 김원미 공인중개사입니다.

주택임대사업자면 전입신고가 가능합니다

전입불가하면 아마 임대인이 일반임대사업자 이신가봐요.

일반임대사업자는 오피스텔을 업무용으로 신고한거라서 전입신고하면 건물 매입시 환급받았던 부가세 10%를 다시 뱉어내야하고 아마 손해배상은 그 부분이겠죠

그리고 질문주신 / 만약 전입하게 되면 손해배상 다 해야하나요?/ 에 대한 부분은 상황마다 다른데, 주거용으로 쓸거라는걸 임대인이 이미 알고있었다거나 하는 정황이 명확하다면 알면서 주거용 임차인을 들인거기때문에 임대인 책임이 클것입니다 (손해배상 안해도 될 가능성)

실제로는 물론 주거용으로 들어가는것을 피차 알고 계약한거겠지만 서류상 증거가 임대인측에서 "임차인이 업무용으로 쓸거라고 들어갔다. 나는 진짜 사업자인줄 알았다. " 이런식으로 주장할 서류가 있다면 임대인이 유리해지면서 손해배상을 하게 될겁니다 :)

업무용 오피스텔이라서 전입가능한 오피스텔보다 저렴하다거나 이점이 있으셨을테니 전입안하시는게 도리라고 봅니다..

보증금이 1000보다 많다거나 하면 위험할수도 있으나 임대인도 임차인이 위험하다 생각하는거 알아서 아마 보증금을 많이 받진 않았을겁니다 아무쪼록 전입안하는게 서로를 위한일이지 않을까싶긴하네요

부가세10% 뱉어내게되면 금액이 몇천단위이니까 조심스럽게 말려봅니다

Answer 3

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

오피스텔 계약시 특약을 어기고 전입신고를 하면 임대인에게 손해배상을 해야 하는지는 사실상 임대인과 임차인의 계약 내용과 법적 근거에 따라 달라질수 있습니다. 일반적으로 오피스텔은 업무용으로 사용하기 위해 건축되었으므로 주거용으로 사용하면 건축법 위반으로 처벌될수 있습니다. 또한 업무용으로 취득한 임대인은 부가가치세 환급등의 세금 혜택을 받았을수 있는데 임차인이 전입신고를 하면 주거용으로 사용함이 밝혀져 세금혜택을 상실하고 과태료를 부과 받을수 있습니다.

하지마 임차인의 입장에서는 전입신고를 하지 않으면 주택임대차보호법의 보호를 받을수 없고 보증금을 지키거나 전세대출을 받기 어렵습니다.

그렇기 때문에 임차인은 전입신고를 하고 싶을수 있습니다. 이런 상황에서 임차인이 전입신고를 하면 임대인과의 계약이 무효가 될수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

전입신고 불가 특약은 임차인의 대항력에 손해가 가는 위법 특약입니다.

해당 특약은 어겨도 임차인에게 피해는 없습니다만, 임대인측이 피해가 갈 수 있어

사전 협의 된 사항이면 그대로 이행하시는게 좋습니다.

ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.

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