부동산 경매가 유찰되는 경우 몇번까지 유찰되나요?

Question

부동산 경매는 무한정 유찰되나요 아니면 횟수 제한이 있나요 보통 두번 정도에서 세번까지는 봤는데 더이상도 가능하나요 내년이면 엄청난 물량이 쏟아질거라던데 후후 줍줍

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

이렇게 유찰을 반복하다 보면 감정가 100%에서 출발한 최저 경매 가격은 80%(70%) → 64%(49%) → 51.2%(34.3%) → 40.96%(24.01%) → 32.77%(16.8%) 식으로 저감 됩니다. 보통 권리관계, 특별한 하자가 없는 경우 처음 경매에 나오자마자 낙찰되거나 유찰되더라도 한 두 차례 유찰로 그치겠지만, 그렇지 않은 물건은 최저 경매 가격이 지속적으로 저감 되기 마련입니다.

경매 사례들을 보면 경매에 있어서는 몇 회까지 유찰 또는 최초감정가 대비 몇 퍼센트까지 최저 매각 가격을 저감 시킬 지에 대한 하한선 규제나 유찰 횟수에 대한 제한은 없어 보입니다. (압류부동산 공매의 경우에는 최저 매각 가격이 감정가의 50%까지 떨어지면 재감정을 통해 다시 공매에 부쳐지게 됩니다.)

경매를 신청한 채권자가 1원이라도 배당을 받을 수 있을 때까지 진행됩니다. 이것을 '잉여 주의 원칙'이라고 합니다.

예를 들어 설명해보자면, 감정가 3억 원 하는 아파트가 경매 물건이 있습니다. 해당 아파트에 1순위 근저당권 3억 원, 2순위 근저당권 3억 원이 설정되어 있습니다. 만약 1순위 근저당권자가 경매를 신청했다면 경매는 10번이고 20번이고 유찰될 수 있습니다. 1천만 원에 낙찰이 되어도 그 근저당권자가 배당을 받을 수 있기 때문입니다. 반면에 2순위 근저당권자가 경매를 신청했다면 사실상 감정가 3억 원에 낙찰이 되어도 매각이 불허가 내지는 취소됩니다.

*잉여주의

잉여 주의란 경매를 신청한 채권자(압류채권자)에게 돌아갈 배당액(=잉여)이 있어야만 경매를 속행하고 그렇지 않은 무잉여의 경우에는 법원이 직권으로 경매를 취소하는 원칙을 말합니다. 잉여, 무잉여를 판단하는 기준은 당해 경매절차에 있어서의 최저 경매 가격이 되고, 법원은 최저 경매 가격을 기준으로 경매비용과 압류채권자에 우선하는 채권액을 변제하고 남은 금액이 없다고 판단될 때 경매를 직권으로 취소하게 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

경매 유찰 횟수에는 제한이 없습니다. 다만 유찰로 인해 가격이 계속하락할 경우 경매신청자의 채권회수 실익이 없을 경우 경매가 취소될수 있습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

경매신청자(채권자)에게 배당이 가능할 때까지 유찰이 됩니다. 통상 경매신청자에게 배당이 불가능할 정도로 유찰이 되면 법원에서 경매신청자에게 배당가능금액으로 낙찰받을 것을 통지한 후 경매신청자가 낙찰을 거부하거나 다른사람에게 낙찰이 되었음에도 경매신청자가 배당받을 금액이 없다면 매각불허가결정이 나고 그 경매사건을 취소되어 없어집니다. 따라서, 경매신청자에 우선하여 경매절차비용이 배당되므로 1원이란 가격은 불가능합니다.

제102조 (남을 가망이 없을 경우의 경매취소)

①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.

②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

③제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.