아파트 경매가 유찰되는 이유는 무엇인가요?(낙찰자 미납)

Question

안녕하세요.

아파트경매에 대해 알아보는데 경매에 물건이 나오는 이유는 가지각색이겠지만,

보면 10번씩 유찰되고도 마지막 낙찰자가 미납해서 또 유찰되는

경우들이 있더라구요. 보면 가격이 감정가액의 거의 10%가격 인데도

왜 미납하고 낙찰을 안받아 가는거지요??

Answer 1

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

낙찰 받은 후 대금 미납은 권리분석을 잘못해서가 대부분입니다.

대표적으로 대항력 있는 세입자가 있는경우 낙찰자는 그 세입자의 보증금을 인수 해야 하는데 그것을 모르고 낙찰받고 나서 나중에 알게 되면 그냥 계약금을 포기하는 것입니다.

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Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

경매 물건이라는게 권리분석을 잘해야지 잘못받았다가는 해결해야될 부분이 너무많으니까 유찰이 되겠지요

이익을 따져봤을때 별소득이 없고 손해날수도 있으니까 포기하는 경우같네요

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

매물의 예상 낙찰가가 너무 높기 때문일수도 있습니다. 물론 시장에 잘 나오지 않던 매물이나 감정가가 시세보다 낮을 경우 경매 1차에 낙찰되는 경우도 있습니다. 하지만 요즘 같은 불경기에는 요원한 일입니다.

그리고 현장 방문 결과 생각보다 시장성이 없는 경우 응찰자들의 관심에서 멀어집니다. 예를 들어 경매 물건 자체가 소규모 단지에 속해 있거나 교통이 불편하다면 투자 수단으로 적당치 않을 수도 있습니다.

여기에 등기권리상 문제가 있는 경우도 유찰 가능성이 높습니다. 이에 경매시 낙찰을 원하는 사람은 권리분석을 필수적으로 해야한다. 등기 권리상 문제가 있을 경우 낙찰을 받아도 소유권을 온전히 가져올 수 없는 경우가 발생합니다. 또 유치권이 있거나 대항력이 있는 임차인이 발견되면 이를 인수해야하는 상황이 벌어지기도 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

경매시 최저매각가격은 감정평가를 기준으로 판단합니다. 그 가격에는 숨어진 권리 즉 인수권리에 대한 금액에 포함되지 않습니다. 예를 들어 시세 4억 아파트가 경매에 나왔는데 최저매각대금 3억1천이라면 쉽게 9천만원의 차익이 있다고 볼수 있지만, 이 아파트에는 선순위 임차인이 있고 보증금이 2.5억이 있다면 경매로 3억1천에 낙찰받아도 임차권은 소멸없이 인수되기 때문에 결국 임차인보증금 2.5억까지 떠 앉게 됩니다. 쉽게 3.1억+2.5억= 5.6억에 해당주택을 매수한것과 동일하게 됩니다. 물론 권리분석에 따라 임차권이 소멸되는 경매도 있고, 인수되는 권리도 있기 때문에 케이스에 따라 입찰을 회피하는 경우가 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.

대부분 권리관계에 문제가 있는 경우입니다. 특히 최근 선순위 임차인의 전세보증금을 낙찰자가 반환해줘야 하는 상황이 자주 발생하고 있는데, 시세 1억짜리 집을 5000만원에 낙찰받았다고 하더라도 보증금 9천만원을 돌려줘야 하는 등 배보다 배꼽이 커지는 상황이 있기 때문입니다.