아파트 세입자가 있는 경우에도 그 아파트를 담보로 은행 대출을 받을 수 있나요?

Question

안녕하세요.매매가 14억 아파트에전세보증금 6억이 들어있는 상황이면순자산이 8억이잖아요.그럼 그 아파트에서 8억의 가치를 토대로 대출을 받을 수 있는건가요?세입자가 은행대출없이 보증금을 내든은행대출을 받은 돈으로 보증금을 내든등기부등본에는 전세보증금 6억으로 동일하게 기입되어 있는거지요?그리고 세입자의 동의를 받아야 대출을 받을 수 있는지도 궁금합니다.

이강하 경제전문가 · Accepted Answer

아파트에 세입자가 있는 경우에도 해당 아파트를 담보로 은행 대출을 받을 수 있습니다. 이를 '전세 후순위 담보대출'이라고 합니다.대출 금액은 아파트 시세에서 전세보증금을 차감한 금액으로 결정됩니다. 시세가 14억 원인 아파트에 전세보증금 6억 원이 있다면, 대출 가능 금액은 8억 원(14억 원 - 6억 원)입니다. 세입자의 동의는 대출을 받는 데 필요하지 않습니다. 그리고 전세보증금은 등기부등본에 그대로 6억 원으로 기입됩니다.

김가연 경제전문가 · Answer

안녕하세요. 김가연 경제전문가입니다.세입자가 들어있는 경우에는 후순위 대출이라는 것을 받을 수 있는데요,후순위대출 한도는 대출기관에따라 다르지만보통 kb시세가 14억이라고 했을 때 70%한도에서 전세보증금을 뺀 한도가 최대라고 보시면 됩니다.그러면 14*0.7= 9.8억-6억=3.8억이 나옵니다. 3.8억이 최대 한도라고 할 수 있고여기에서 방공제라고 해서 더 한도를 낮게 봐주는 대출기관도 있습니다.후순위 대출은 보통 사업자가 있어야 하는 것으로 알고 있습니다.그리고 보증금의 경우는 등기부등본상에 적히려면 전세권 설정을 해야 등기부등본상에 권리를 올릴 수 있구요.세입자의 전세금대출 여부와는 상관없습니다.감사합니다.

박호현 경제전문가 · Answer

안녕하세요. 박호현 경제전문가입니다.전세 세입자가 있는 아파트를 담보로 은행 대출을 받는 것은 가능합니다. 그러나 대출 한도는 해당 아파트의 담보 가치에서 기존 전세보증금을 차감한 금액을 기준으로 산정됩니다.매매가 14억 원인 아파트에 전세보증금 6억 원이 설정되어 있다면, 은행은 아파트의 담보 가치를 평가한 후, 전세보증금 6억 원을 제외한 나머지 금액을 기준으로 대출 한도를 결정합니다. 이때, 담보 가치 평가 시 적용되는 LTV (Loan to Value) 비율과 DSR (Debt Service Ratio) 등의 규제에 따라 실제 대출 가능 금액은 달라질 수 있습니다.전세보증금은 등기부등본에 기재되지 않습니다. 따라서 세입자가 은행 대출을 통해 보증금을 마련했는지 여부와 관계없이, 등기부등본에는 전세보증금에 대한 내용이 나타나지 않습니다.또한, 아파트를 담보로 대출을 받을 때 세입자의 동의는 필수적이지 않습니다. 그러나 은행은 대출 심사 과정에서 세입자의 전입 여부와 전세보증금 등을 확인하기 위해 관련 서류를 요청할 수 있습니다. 이는 대출 실행 후 담보물건의 권리 관계를 명확히 하기 위한 절차입니다. 따라서, 세입자가 있는 아파트를 담보로 대출을 받으실 경우, 해당 아파트의 담보 가치에서 전세보증금을 차감한 금액을 기준으로 대출 한도가 산정되며, 세입자의 동의 없이도 대출이 가능합니다.

최종원 경제전문가 · Answer

안녕하세요. 최종원 경제전문가입니다.보통 세입자가 있다면 세입자 동의를 받고 대출하는 것이 나중을 위해서 분란이 안 생길 수 있습니다.말씀하신대로 전세보증금을 제외하고 대출이 가능하며, 전세계약서에서 특약으로 대출 금지 조항이 있는지 먼저 확인하셔야 할 것으로 보이고 세입자의 동의가 없다면 은행권 대출은 불가능 할 것으로 보이고 2금융권이나 다른 금융사 중에 찾아보면 대출이 가능할 수도 있습니다.