상가월세계약 해지 가능유무에 대해 질문 드립니다.

Question

시장 상가건물 소유주는 어머니로 되어 있는데 아버지께서 2021년 9월에 3년 계약서를 작성했습니다.
2022년 3월에 아버지가 사망하셨는데 두달동안 월세가 미납되었고 지금은 매매를 할려고 하는데 임차인이 고물수집을해서 쌓아놓고 치우지를 않아 민원이 계속 발생합니다.
이경우 임차인과 계약해지가 가능한가요?

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 임차인이 상업용으로 사용하는 경우 월세를 3개월 이상 체납하는 경우에 임대차계약을 해지할 수가 있습니다. 또한 임차기간 중 주변에 민원을 제기하는 경우 우선적으로 치우라고 요구할 수 있지만 이러한 의무를 다하지 않는다면 이를 이유로 임대차계약해지 요구도 가능합니다.

Answer 2

안녕하세요. 남순천 공인중개사입니다.

임차인과 계약해지가 불가능 합니다. 상가는 월세 3개월 밀리면 해지가 가능하지만 코로나로 인해 6개월이 유예되어 9개월까지 미납해야 해지 가능 합니다. 지금 상태는 해지가 불가능 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

아버지가 대리하여 계약서를 작성하였더라도 어머니가 월세를 수취하는 등 계약을 추인 하였다면 계약의 유효성에 문제는 없다고 보입니다.

우선 월세의 2기 미납이나 연체는 해지사유에 미달됩니다.
상가는 3기 이상의 연체가 있을 경우 해지나 계약 갱신 거부 사유가 됩니다.

고물 수집으로 인한 이웃 민원 건은 아래 상가 임대차보호법 중 갱신 거절사유 제2, 8항을 참조할 수 있겠으나 구체적인 사실 관계에 따라 판단이 달라질 수 있겠습니다.
상가 임대차 보호법은 원론적으로 임차인의 권리를 보호하는 관점에서 제정된 법률로 질문 내용만으로 명확하게 해지사유에 해당한다고 보기 어렵습니다.
이것은 답변자의 개인적인 소견이며 , 분쟁이 심화될 경우 상가건물 임대차 분쟁조정위원회의 중재 또는 법률적 판단이 필요할 수 있습니다

원만하게 해결되시길 바랍니다

임차인의 계약 갱신 요구권을 거부하기 위한 갱신 거절할 수 있는 사유

제10조(계약 갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우