임차권 등기 명령 신청 시 확정일자의 효력

Question

안녕하세요.

현재 전세로 살고 있는 집이 다음주에 만기가 되어 새로운 집으로 이사를 나갈 예정입니다.

다만 세입자가 못 구해져서 보증금을 받지 못하고 나가야 하는 상황이라 임차권 등기 명령을 신청하려고 하는데요.

전입신고를 새로운 집으로 변경해야 하는 상황이라 어머니를 현재 전세집에 전입신고하고 대항력을 유지한 후 임차권 등기 명령을 신청할 예정입니다.

이 경우 가족의 전입신고만으로 대항력 유지가 인정되어 임차권 등기 명령 신청이 가능한지, 확정일자나 다른 조치가 더 필요한지 궁금해서 문의드립니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임차권 등기명령을 신청하기 전에 반드시 세대원 일부를 남기고 (그 이전에 어머니가 주민등록을 전입하여 세대원합류) 다른 새로운 집에 이사를 가셔야 하고 , 그리고 관할 지방법원에 가셔서 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다.

그래야만 임대차계약서에 받아 놓은 확정일자의 효력과 대항력이 그대로 유지됩니다.

등기명령이 경료되면 임차주택을 명도하고 지연이자와 전세보증금반환청구 소송을 제기하시면 되겠습니다. 그 판결에 의거 경매를 신청하여 배당을 받을 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

결론 계약자 본인이 전입신고 되어 있지 않아도 보증금 반환을 위해 계약자와 공동체 생활을 영위하는 나머지 가족만이 전입신고 하는 경우에도 주임법상 대항력이 인정됩니다.

가족이 전입신고 시점의 대항력의 효력이 발생합니다.

「주택임대차보호법」 제3조(대항력) 제1항은 "임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터제3자에 대하여 효력이 생기며, 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다"고 규정하고 있습니다.

동 법에서 규정하고 있는 '주민등록 요건'을 폭넓게 인정하여 임차인 본인의 주민등록뿐만 아니라 배우자나자녀 등 가족의 주민등록도 대항요건에 포함되는 것으로 해석하는 것이 통설의 입장입니다.

관련 판례도 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 대항요건으로서 주민등록에 포함되는 것으로 넓게 해석하여 임차인을 보호하려는 입장을 취하고 있습니다(대법원 1987.10.26. 87다카14 / 1988.06.14.87다카3093,3094).