세입자가 월세를 자꾸 밀립니다.

Question

세입자가 2-3달씩 월세를 자꾸 밀려서 냅니다. 해결방법이나 원만하게 넘어갈수 있는 방법이 있을지 현명한 대처방법 공유부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.

무엇보다 가장 좋은 방법은 임차인과 소송까지 가기엔 임대인들의 부담이 크다 보니 결국 원만한 타협을 통해 임대차 관계를 유지해 나가는 편이 중요하겠습니다. 다만 원만하게 타협이 되지 않을 경우 해결 방법도 강구하셔야 됩니다.

우선 차임의 2개월 치의 연체가 있는 경우에는 이에 대해서는 즉시 임대차 계약을 해지하고 인도 청구를 할 수 있습니다.

그 외의 방법들은 4가지로 정리해볼 수 있습니다.

1. 지급명령신청

법 제도를 이용해 연체금을 받아내는 방법이고 임차인이 연체에 대해 이의를 제기하지 않으면 법원은 임차인에게 지급명령을 결정하며 재판장에 가서 재판을 받는 등의 절차 없이 신청 서류 제출만으로 이용이 가능합니다.

2. 명도소송

월세 안내고 버티는 세입자에 대한 대응방식입니다. 세입자로부터 2회 이상 월세 미납한 경우 집주인이 명도소송을 낼 수 있습니다. 계약이 끝났으니 집 비우고 부동산 반납하라는 소송인 명도소송은 계약 기간이 만료된 이후에도 할 수 있고요. 점유 이전금지 가처분을 해야 임차인을 법률적으로 묶어둘 수 있습니다.

3. 제소전화해

앞서 말씀드린 명도소송은 시간과 비용이 많이 든다는 단점이 있기 때문에 판사 앞에서 강제력 있는 합의를 진행하는 제소전화해를 통해 소송으로 인한 피해를 줄일 수 있습니다. 제소전화해는 명도소송보다 시간과 비용을 절약할 수 있으며 승소 판결과 동일한 효력을 가지는데요. 만약 임차인이 이에 따라 합의한 내용을 따르지 않을 경우 임대인은 화해조서를 근거로 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다.

4. 보증금 공제

법적인 문제까지 번지면 난감해지기 때문에 월세를 연체하면 보증금에서 제하라는 임차인도 많습니다. 그러나 임차인이 가지는 그런 논리로는 채무 불이행의 책임에서 벗어나는 것은 아니고 임대인이 보증금에서 월세를 제해야 할 의무도 없습니다. 그래서 임대차 계약 때 계약서에 별도의 약정으로 법정이율을 기준으로 한 연체이율을 기입하는 것이 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

임차인의 월세 미지급 및 지연은 계약갱신 요구시

거절 사유에 해당합니다.

주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권은

임대인이 거절할 수 없으나 2기(연속된) 이상의

차임을 연체한경우에는 임대인은 거절할 수 있습니다.

이는 계약 종료 이전 재개약을 거절할 수 있음으로

재계약을 하지 않으시면 될것으로 보입니다

또한 지급하지 않은 월세의 경우는 보증금으로 보장받

을 수 있으므로 재계약시 임차인에게 통보후 다른

임차인을 구하시는걸 추천드립니다.

Answer 3

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.

임차인이 오죽하면 월세를 밀릴까요. 수입이 줄어서 월세를 못내고 있을 것입니다. 월세 낼수 있도록 기원하는 방법이 좋을듯 합니다.

Answer 4

주택의 경우 월세 2기 (상가는 3기) 이상 연속으로 연체시 계약의 해지가 가능합니다. 하지만 현실적으로는 해지가 어려운 경우가 많습니다.

세입자에게 지속적으로 월세의 납부를 인지를 시키고 도저히 안될경우 퇴거 진행을 하시길 추천드립니다.

도움 되시길 바랍니다.

감사합니다.