임차인이 집을 비울 때 원상복구를 거부할 때 어떻게 해야되나요?
임차인이 들어와서 살기 전에는 분명히 깔끔하게 해놓은 집이었는데
계약기간이 끝나 집을 비울 때가 돼서 보니 집이 이곳저곳 많이 상했을 경우
임차인이 원상복구를 거부하고 보증금을 모두 돌려달라고 요구하면
어떤 식으로 대응해야 되나요?
4개의 답변이 있어요!안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.일반적으로 부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것입니다.
그리고 원상복구는 임차인의 의무이고 임차인이 그 의무를 이행해야하나 만일 임차인이 원상복구를 하지 않는다면 임대인이 수행하고 그 비용을 보증금에서 공제하고 지급할 수 있습니다.
대법원 2012. 9. 27.선고 2012다49490 판결
【판결요지】
부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있고, 한편 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로, 임차인이 다른 사람에게 임대차보증금 반환채권을 양도하고, 임대인에게 양도통지를 하였어도 임차인이 임대차목적물을 인도하기 전까지는 임대인이 위 소송비용을 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.민법은 아래와 같이 규정하고 있습니다.
제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)
차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
대법원은 "부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다"고 판시하고 있습니다.
따라서 임대차계약 종료후 임차인이 계약체결 당시의 상태로 임차목적물을 원상회복하지 않는다면 보증금에서 임차목적물의 멸실.훼손에 따른 손해배상액을 공제하고 남은 보증금을 반환하면 될 것으로 보입니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.대부부분의 임대차계약서에 임차인의 원상회복의무를 규정하고 있으므로(규정하고 있지 않더라도 민법 제654조 및 제615조에 따라 당사자간 다른 약정이 있지 않는 한 임차인은 원상회복의무가 있습니다.) 원상회복을 요구하실 수 있습니다. 다만 원상회복의 범위가 문제되는데 건물 사용시 어쩔 수 없이 발생할 수 있는 손상 등은 그 범위에 포함되지 않는다고 보아야 할 것입니다. 그 범위를 넘어서는 경우 임차인이 원상회복을 하지 않는다면, 임대인은 원상회복비용을 보증금에서 공제하고 나머지 보증금만 지급할 수 있습니다. 보증금은 임대차계약 중에 발생한 채무뿐문 아니라 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하기 때문입니다.
아무쪼록 저의 답변이 문제 해결에 작게나마 도움이 될 수 있기를 기원 드립니다.
항상 건강하고, 행복하세요.
법무법인 에스에이치
한경태 변호사 드림
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.사안은 다소 복잡한 문제가 발생할 여지가 있습니다.
예를 들어 보증금에 대해서 일부 공사비를 공제하고 반환할 수는 있지만 이 경우 , 상대방 임차인이
임차권 등기 명령 신청 및 보증금 반환 청구를 하게 되는 경우에는 해당 등기로 인하여
다른 임차를 하기 어려울 수 있습니다. 물론 이 경우 해당 공사비 만큼을 법원에 공탁하여
(추후 승소시 되돌려 받을 수 있음) 등기명령을 말소할 수는 있으나, 그러한 분쟁 자체가
대응하는 것에 어려울 것입니다.
반면 보증금 전액을 반환하는 경우에는 위 공사비 정도를 받기 어려울 수 있습니다.
별도로 소액 소송 등으로 원상회복 비용 청구 등을 하여야 하기 때문입니다.
그러므로 원상회복에 대해서 임차인과 최대한 협의를 해보시고, 협의가 불가한 경우
위 두가지 안 중에서 고려 후에 결정을 하기 바랍니다. 두 사안 모두 장단점이 있습니다.
참고가 되길 바랍니다.
