1년 계약인 월세 거주중 1년 3개월차에 퇴실을 원할 경우 보증금은 언제 돌려받을 수 있나요?

Question

A업체의 경우 1년 계약일지어도 계약 연장에 대한 언급이 없다면 자동으로 2년 계약으로 판단되기 때문에

다음 계약자가 나타나지 않는다면 월세를 2년 계약이 끝나는 지점까지 내야하고 보증금 또한 그 이후 돌려받을수 있다고 주장하고 있고

B업체의 경우에는 1년 미만 계약이므로 내가 따로 집주인과 통화를 통해 계약 연장에 대한 의사를 표현하지 않았다면 묵시적 갱신으로 보고 퇴실 통보 후 3개월 까지 월세를 지불하고 그 후 보증금을 돌려받을 수 있다고 하는데

저는

'제4조(임대차기간 등)' 에서 '다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.'

라는 항목과

'제6조(계약의 갱신)① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.'

에 따라서 따로 임대인과 계약에 대해 협의가 없었으므로, 묵시적 갱신이라고 보는데

그러면

'제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.'

에 따라서 B업체가 맞다고 판단되는데

혹시 이에 대한 사례나 판례 혹은 일반적인 처리 방법 등을 알 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

결론적으로 B업체 설명이 대체로 맞고, 1년 계약이 만료된 뒤 임대인과 임차인 모두 법정 기간 내 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않았다면 묵시적 갱신으로 보아 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며, 그 통보가 임대인에게 도달한 날부터 3개월 후 해지 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조 제1항, 제6조의2). 다만 정확히는 1년 미만 계약이 아니라 2년 미만 계약이고, 임차인만 1년 약정기간의 유효를 주장할 수 있다는 의미이지 임대인이 임차인에게 무조건 2년치 월세를 요구할 수 있다는 뜻은 아닙니다(주택임대차보호법 제4조 제1항).

대법원도 2년 미만 임대차 약정은 임차인 보호를 위한 규정이므로 임차인에게 불리하지 않은 범위에서 유효하다고 보고 있습니다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결