전세계약 1주 후 집주인이 매매한다고 하는데 문제 없을까요?
부동산이랑 집주인이랑 애초부터 매매할 계획으로 전세계약을 받은것 같은데요, 우선 상황은 이렇습니다
확정일자/전입신고 완료. 약 이주일 후 입주 예정.
전세보증보험 가입 심사중 - 하단 특약문구로 인해 반려 처리. (임차인은 양수인이 전세보증보험 가입 및 유지가 어려울경우 계약을 해지 할 수 있으며, 임대차당시의 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있다.) -> 계약서 내 삭제 요청하여 삭제 후 서류 재제출( 계약 내용 변경이 아닌 특약 변경이라 수기 수정 가능하다고 토스뱅크 답변)
임대인 금주 새로운 양수인에 임장요청.
1. 임차인 대항력 조건인 확정일자,전입신고는 완료했지만 입주하지 않아 점유상태는 아닙니다. 이경우 임차인은 대항력을 가질수없나요?
2. 새로운 임대인이 보증보험 가입 불가인 경우 위 특약을 없애도 계약해지 및 보증금 반환 요구가 가능한가요?
3. 보증보험사에 임대인변경을 알렸으나 양수인의 과거 이력에 의해 거절당할 경우에는?
4. 보증보험 가입 전 소유권 변경이 발생될 경우 어떻게 되나요?
5. 새로운 임대인이 매입한 집을 담보로 근저당이 발생할경우 1번에 의해 임차인의 우선변제권은 밀리는지?
6. 안전하게 거래할 수 있는 임차인의 조치 방법은?
금주 임장 요청을 거절할 수 있는지?
안녕하세요. 이혜영 변호사입니다.
부동산 임대차 계약과 관련하여 여러 가지 법적 쟁점이 있을 수 있습니다. 각 질문에 대해 하나씩 답변드리겠습니다.
1. 임차인의 대항력대항력이란 임차인이 임대차 계약을 제3자에게 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 대항력을 갖추기 위해서는 전입신고와 점유가 필요합니다. 확정일자는 우선변제권과 관련이 있습니다. 따라서, 현재 전입신고는 완료했지만 입주하지 않아 점유 상태가 아니라면, 대항력을 갖추지 못한 상태입니다. 입주하여 점유를 시작해야 대항력을 가질 수 있습니다.
2. 특약 삭제 후 계약 해지 및 보증금 반환특약이 삭제되었다면, 해당 특약에 근거한 계약 해지 및 보증금 반환 요구는 어려울 수 있습니다. 그러나, 임대차 계약의 본질적인 내용이 변경되지 않았다면, 계약의 다른 조항이나 법률에 따라 계약 해지 및 보증금 반환을 요구할 수 있는지 검토해야 합니다. 특히, 임대인이 보증보험 가입이 불가능한 경우, 이는 계약의 중요한 사항으로 간주될 수 있으며, 계약 해지의 사유가 될 수 있습니다.
3. 보증보험 가입 거절 시보증보험사가 임대인의 과거 이력으로 인해 가입을 거절하는 경우, 이는 임차인에게 불리한 상황입니다. 이 경우, 임차인은 계약의 중요한 조건이 충족되지 않았다고 주장하여 계약 해지를 고려할 수 있습니다. 다만, 계약서에 명시된 조건과 법적 조항을 검토하여야 합니다.
4. 소유권 변경 시보증보험 가입 전에 소유권이 변경되면, 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 이 경우, 임차인은 새로운 소유자와의 관계에서 보증보험 가입 여부를 다시 확인해야 합니다. 새로운 소유자가 보증보험 가입을 거부하거나 불가능한 경우, 이는 계약 해지의 사유가 될 수 있습니다.
5. 근저당 설정 시 우선변제권임차인이 대항력을 갖추지 못한 상태에서 새로운 임대인이 근저당을 설정하면, 임차인의 우선변제권은 밀릴 수 있습니다. 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 근저당권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 따라서, 입주하여 대항력을 갖추는 것이 중요합니다.
6. 임차인의 안전한 거래 조치입주 및 점유: 대항력을 갖추기 위해 빠른 시일 내에 입주하여 점유를 시작하십시오.
보증보험 가입: 보증보험 가입이 가능한지 지속적으로 확인하고, 문제가 있을 경우 계약 해지를 고려하십시오.
계약서 검토: 계약서의 모든 조항을 철저히 검토하고, 불리한 조항이 있는지 확인하십시오.
법률 상담: 필요시 변호사나 법률 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.
임장 요청을 거절할 수 있는지 여부는 계약서의 조항과 임대인과의 협의에 따라 다릅니다. 임장 요청이 계약의 중요한 부분이 아니라면, 거절할 수 있을 가능성이 있습니다. 그러나, 임대인과의 원만한 협의를 통해 해결하는 것이 바람직합니다.