양도소득세 궁금합니다. 상속 2주택 아파트 빌라

Question

1. 2020년 2월 ~3월 결혼 및 2~3월 아파트 구매후 입주 (신축 분양권구매)

혼인신고가 먼저인지 등기가 먼저인지는 모르겠습니다. 조정지역 a아파트

2. 2020년 8월경 어머니 돌아가심 어머니 아파트 b, 서울빌라c 보유 본인 세대분리 안한상태 어머니집 b거주로 되어있음.

3. 9월경 어머니 서울빌라c 상속 1억정도

4. 2021년 7월경 a아파트로 전입. 와이프는 미전입 상태

세대분리가 안되어서 1시적 2주택이 안된다고도 합니다.. 너무 복잡한데요

양도세 중과세를 안할려면 어떻게 해야하는지 궁금합니다.

원래는 a아파트가 실거주후 2년이후에는 양도세가 안낸다는걸로 알고 있는데 저랑 와이프랑 공동명의인데 전입도 안해서 복잡한것도 같고.. 2주택도 되어버렸고... 어떤걸 언제 팔아야 양도세가 안나오는지 궁금합니다....

Answer 1

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

동일 가구원이 아닌 피상속인에게서 주택을 상속받아 2주택이 된 경우 상속개시일(사망일) 전에 소유하고 있던 일반주택을 비과세 요건(2년 이상 보유 또는 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주)을 갖춰 먼저 양도하면 2주택 상태에서 팔더라도 양도소득세를 비과세하기 때문에, 동일 가구원일 경우에는 과세되는 것입니다.

주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다

혼인합가특례의 경우 각자 1주택 씩 보유한 상태에서 혼인신고를 하면 특례를 적용하여 먼저 처분하는 주택을 비과세받을 수 있습니다. 3주택자의 경우 일시적2주택 규정과 중첩하지 않는 한 적용이 어렵습니다