전세집 건물이 경매에 들어간다고 합니다. 도와주세요...ㅠㅠ

Question

전세집 건물이 경매에 들어간다고 합니다. 저 좀 도와주세요...ㅠㅠ

제가 살고 있는 전세집 건물이 경매에 들어간다고 합니다.

전세계약기간은 계약만료일이 이미 지나서 자동연장 된 상태로 거주하고 있었습니다.

강제경매 알림 공문이 25. 8월에 왔고, 그 공문 보고 배당요구는 이미 진행하였습니다. 건물주가 이자비용만 내면 된다고 기다리라고 그래서 기다리고 있다가 강제경매진행한다는 공문까지 얼마 전에 받게 되었습니다. 집주인한테 전화해보니 건물을 다른 사람한테 팔거니까 또 기다리라고 그러더라구요... 솔직히 이젠 더 신뢰할 수도 없어서... 집주인한테는 이사할테니 보증금 반환해달라고 할 예정입니다. 그래서 제가 반환해달라고 지정한 날짜까지 보증금 못받으면 임차권등기명령 진행 후 이사하고, 혹시 모르니 저도 진행중인 경매에 채권자로 참여하고 싶은데요, 여기서 여쭤볼 말씀이 있습니다.

1. 1차 경매일이 25.12.23일 이고 2차 경매일이 26. 1.27일 인데요, 그 사이에 제가 요구한 보증금 반환기일이 도래할 거 같습니다. 물론 보증금을 못받았다는 전제 하에 이미 진행중인 경매에 채권자로서 참여가 가능한가요? 참고로 3차 경매일은 26. 3. 3일 입니다.

2. 제가 조금 찾아보니까, 배당요구 했다는 사실만으로도 계약만료와 동일한 효력을 지닌다고 하는 거 같아서요. 제가 임차권등기명령 낼 때 계약만료에 따른 보증금반환과 이사하겠다는 의사표시를 내용증명으로 보내고 같이 첨부하려고 하는데, 배당요구 한 게 계약만료와 동일한 효력이라면 내용증명을 따로 또 보낼 필요가 있을까 싶어서 여쭤보고자 합니다.

전문가님들의 말씀 부탁드립니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  경매가 이미 진행 중인 경우에도 임차인은 보증금 반환 의무가 이행되지 않으면 그 시점부터 별도의 채권자로서 배당 절차에 참여할 수 있습니다. 또한 배당요구는 계약만료와 동일한 효과가 인정되지만, 임차권등기명령을 신청하기 위한 명확한 의사표시는 별도로 해두는 것이 안전합니다. 두 절차는 충돌하지 않으며 오히려 보증금 보호 효과를 강화합니다.

• 법리 검토
  임차인은 임대차기간 만료 또는 해지 의사표시 후 보증금 미반환을 전제로 배당요구를 할 수 있으며, 이미 배당요구가 접수된 경우에도 경매기일 전에 채권자로 지위를 확정할 수 있습니다. 임차권등기명령은 점유 이전 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 절차로서 명확한 해지 의사표시가 서류로 남아 있어야 신청 요건이 충족됩니다. 배당요구만으로 임대차 종료 의사표시까지 갈음된다고 단정되지는 않습니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  임차권등기명령 신청 전 내용증명을 통해 계약종료와 반환 요구를 명확히 남겨두는 것이 분쟁 방지에 도움이 됩니다. 이미 배당요구를 했다 하더라도 해지 의사표시가 서면으로 존재하면 경매법원에서 임차인의 지위를 판단할 때 유리합니다. 경매기일 사이에 보증금 반환 의무가 불이행되면 곧바로 채권자로서 배당표 작성 단계에 참여할 수 있습니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  경매 진행 중 임대인의 매각 약속은 법적 효력을 보장하지 않으므로 보증금 회수를 위한 절차를 우선해야 합니다. 배당요구 종기 여부를 확인하고 종기 내 제출이 되었는지 다시 확인하는 것이 필요합니다. 이사 일정이 임박한 경우 임차권등기명령을 지체 없이 신청해 대항력과 우선변제권을 보존해야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

이미 배당요구를 하셨기 때문에 채권자로서 참가한다는 행위가 정확히 어떤 걸 말씀하시는지 모르겠으나 이미 해당 경매 채권자로 포함되어 있는 상황입니다.

배당 요구를 하는 행위 자체가 계약 해지의 의사표시를 밝힌 것이기 때문에 배당 요구에 대해서 입증할 자료가 있다면 별도로 내용 증명을 보내지 않으셔도 임차권등기명령 신청은 가능할 것입니다. 이상입니다.