강제경매들어간 전세집 전세금 반환 가능할까요?

Question

- 다가구 주택이고 2021년 12월에 계약을 해서 2023년 12월에 묵시적 계약을 진행했습니다.

- 집이 경매로 넘어간다는 안내문을 받았고, 임대인에게 문의해보니 강제 경매를 신청한 사람(해당 건물에 살고 있던 사람)에게 4000만원 정도를 주지 못하여 강제 경매를 신청한 것 같다. 3월 안에 해결할테니 기달려달라는 답변을 받았습니다.

- 다가구 주택 4층 건물에 총 7가구가 들어와 있고, 등기부등본상 층당 면적이 128 제곱미터 됩니다. 근저당권은 5억정도(전세 계약하기 전 근저당권)로 잡혀있고, 정확한 시세는 모르지만 토지+건물이 17억 정도 된다고 하는데 제 보증금은 1억 4천 정도(가구당 이정도인 것 같습니다) 입니다.

- 위와 같은 상황에서 자세히 알아보지는 않았지만 제가 최후순위라고 쳤을 때에도 전세보증금을 반환 받을 수 있을까요?

- 4월이 배당요구 종기일인데 3월까지 기다려보고 배당신청을 해야하는지 아니면 미리해놓아야 하는건지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

전세권 등기 여부: 전세권 등기를 하셨다면, 전세금을 보호받을 수 있는 권리가 확보됩니다. 전세권 등기를 하지 않았다면, 임차권 등기명령 신청을 통해 전세권 등기를 강제할 수 있습니다. 전세권 등기는 전세금 반환 소송이나 강제경매 신청에 필수적인 조건입니다.

경매 진행 상황: 경매가 진행되고 있다면, 배당요구 종기일까지 배당신청을 해야 합니다. 배당신청을 하지 않으면, 전세금을 받을 수 없습니다. 배당신청을 하려면, 전세권 등기와 전세금 반환 소송의 확정판결이 필요합니다. 배당신청을 하면, 경매 낙찰자가 전세금을 지불해야 합니다. 경매가 진행되지 않았다면, 전세금 반환 소송을 통해 임대인에게 전세금을 청구할 수 있습니다.

임대인의 재산 상황: 임대인이 다른 재산이나 소득이 있으면, 전세금을 청구할 수 있는 가능성이 높습니다. 임대인이 파산이나 채무불이행 등의 사유로 재산이 없거나 매우 적으면, 전세금을 청구하기 어려울 수 있습니다.

위의 사항들을 고려하시면, 전세금 반환 가능성을 판단하실 수 있을 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

- 위와 같은 상황에서 자세히 알아보지는 않았지만 제가 최후순위라고 쳤을 때에도 전세보증금을 반환 받을 수 있을까요?

== > 최선순위라면 가능합니다.

- 4월이 배당요구 종기일인데 3월까지 기다려보고 배당신청을 해야하는지 아니면 미리해놓아야 하는건지 궁금합니다.

==> 우선적으로 배당신청을 하시기 바랍니다.