임대인 사망후 상속이 이뤄지지 않은 상태에서 신규 임대차 계약시 임대차보호법 적용 가능여부

Question

약국을 인수하려고 하여 가계약금을 넣어놓은 상태에서 임대인의 사망소식을 듣게되었습니다. 그래서 상속인 5인(배우자,자녀4인)중 대표자와 가족관계증명서,위임장,인감증명서 첨부하여 임대차 계약서를 작성하려고 하는데 이런 경우에 임대차보호법 적용은 문제없는지 알고싶습니다.

현 약국장에게 전해들은 바로는 상속후에도 이전과 동일하게 건물 유지할 예정으로 듣긴 했지만 예상치 못한 리스크는 없는지 걱정이 되네요

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

약국 인수를 앞두고 갑작스러운 임대인의 사망 소식을 접하여 많이 당황스러우시겠습니다. 상속인 전원의 적법한 동의를 받아 계약을 체결하신다면 상속등기 전이라도 상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 데 문제가 없습니다.

1. 적법한 임대차계약 요건

임대인이 사망하면 상속등기 전이라도 상속인들이 건물을 공동으로 소유하게 됩니다. 건물을 임대하려면 지분의 과반수 동의가 필요하므로 대표자가 상속인 전원의 위임장과 인감증명서를 구비하여 계약을 진행한다면 법적으로 유효한 계약이 성립됩니다.

2. 서류 확인 시 주의사항

예상치 못한 분쟁을 예방하려면 위임장이 해당 상가 임대차 계약을 위한 특정 위임장인지 꼼꼼히 살피셔야 합니다. 첨부된 인감증명서가 본인 발급용인지 확인하시고 계약 당일 다른 상속인들과 전화로 위임 의사를 교차 검증하시는 것이 안전합니다.

3. 인수계약 시 방어 장치 마련

상속인 간의 숨겨진 분쟁으로 임대차계약이 최종 무산될 위험도 존재합니다. 따라서 약국장과의 인수 계약 서류에 상속인들과의 임대차계약 미성립 시 가계약금을 포함한 결제 대금을 조건 없이 반환한다는 조항을 반드시 명시하셔야 합니다.

가장 먼저 상속인들이 제시하는 위임장의 내용과 인감증명서가 정확히 일치하는지부터 세밀하게 대조해 보세요.

계약 절차가 안전하게 마무리되어 성공적으로 약국 운영을 시작하시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

임대인이 사망하면 상속등기 전이라도 상속인들이 임대인의 지위를 포괄승계하므로, 상속인 전원 또는 적법한 대리권을 가진 대표자와 임대차계약을 체결하면 상가건물 임대차보호법 적용 자체는 가능합니다. 다만 상속인이 5명이라면 건물은 원칙적으로 공동상속재산이므로, 대표자 1명과만 계약할 경우에는 반드시 나머지 상속인 전원의 위임장, 인감증명서, 가족관계증명서, 기본증명서 등 서류로 권한을 확인해야 합니다.

특약에는 최소한 상속인 전원이 본 계약을 승인하고 임대인의 권리, 의무를 연대하여 부담한다는 조항, 향후 상속등기, 소유권 변동이 있어도 임대차를 승계한다는 조항, 일부 상속인의 이의제기나 권한 흠결이 발생할 경우 계약 해제 및 가계약금·손해배상 반환 조항을 넣는 것을 고려해 보시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임대인 사망 후 상속 등기가 완료되지 않았더라도, 상속인 전원의 동의가 있음을 증명할 수 있다면 주택 및 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 상속인 5인 전원의 위임장과 인감증명서를 구비하여 대표 상속인과 계약을 체결하는 것은 법적으로 유효한 방식입니다.

다만, 추후 상속재산 분할 과정에서 해당 건물의 소유권 변동이나 상속인 간의 분쟁이 발생할 경우 임대차 권리 행사에 어려움이 있을 수도 있습니다. 계약 체결 시 상속인 전원의 동의 여부를 확인하는 서류를 확실히 징구하고, 가능하다면 상속인 전원을 임대인으로 명시하여 계약하는 것이 향후 리스크를 최소화하는 방법으로 보입니다.

상속인 중 일부의 동의가 누락될 경우 대항력 유지에 문제가 생길 수 있으므로, 서류 확인에 각별히 유의하시기 바랍니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.