집담보 대출 받으면서 이미 신탁사로 명의이전된 이후에 세입자가 들어와서 2년이상 살고 있는데 법적으로 보증금 5천을 돌려받을 수 있나요?

Question

본인은 신탁사로 명의 이전이 된지 모르고 계약을 했고 그 당시 등기부등본을 확인하지 않고 지인이라서 믿고 계약을 했다고 주장을 합니다. 그래서 고지를 하지 않은 건물주에게 잘못이 있다라고 주장하는 상황입니다. 안 주면 법적으로 하겠다고 하는데 이미 신탁사로 넘어갔고 공매로 인해서 낙찰이 다 된 상태인데 법적으로 보증금을 돌려줘야 하나요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단

신탁사 명의이전이 선행된 뒤 체결된 임대차는 원칙적으로 신탁사나 공매 낙찰자에게 보증금 반환을 직접 요구하기가 어렵고, 반환 책임은 임대차를 체결한 기존 임대인에게 귀속되는 구조로 판단되는 경우가 많습니다. 다만 신탁계약상 임대 권한 부여나 수탁자 동의 등으로 임대차가 적법하게 성립한 예외라면 낙찰자에 대한 대항 가능성도 검토됩니다.

2. 법리 검토

신탁등기 및 신탁원부 기재는 제3자에게도 대항되는 공시로 취급되어, 신탁계약에서 임대차 체결 방식과 보증금 반환 책임 주체를 정해두면 그 내용이 임차인에게도 적용될 수 있습니다. 그 결과 임대차가 위탁자 명의로 이루어지고 보증금 반환 책임을 위탁자에게 둔 약정이라면, 수탁자나 그로부터 소유권을 취득한 공매 매수인에게 반환의무 승계를 인정하기 어렵다는 취지로 정리됩니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략

임차인 측이 실질적으로 회수하려면 공매 절차에서 배당요구 및 배당표 이의 여부, 보증금의 우선변제 요건 충족 여부, 임대차 체결 당시 등기부 및 신탁원부 내용, 수탁자 동의서 존재를 1순위로 확인해야 합니다. 동의나 적법한 임대권한이 없었다면 낙찰자 상대 반환청구는 방어 가능성이 높고, 임대인 상대 보증금반환 또는 기망에 따른 손해배상으로 쟁점을 전환하는 구성이 통상적입니다.

4. 추가 조치 또는 유의사항

임차인이 등기 확인을 하지 않았다는 사정은 분쟁에서 불리한 요소가 될 수 있으나, 임대인이 신탁 사실을 숨기거나 안전한 계약처럼 오인시킨 자료가 있다면 임대인 책임을 강화하거나 임차인 과실을 낮추는 방향으로 주장 여지가 있습니다. 결론적으로 보증금 5,000만 원을 누가 법적으로 반환할 주체인지가 핵심이며, 신탁원부와 공매기록 확인 전에는 단정이 어렵습니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

신탁사로 명의 이전된 사항에 대해서 미리 고지하지 않은 채로 임대차 계약을 체결한 것이라면 그 신탁 여부나 공매 여부에 관계없이 보증금 반환 의무를 임대차 계약의 당사자로서 부담할 수 있는 것이고 그와 별개로 전세 사기 등 형사상 책임 역시 인정될 수 있는 사안으로 보입니다 이상입니다

즉 처음부터 신탁으로 인하여 반환이 어렵다는 걸 인지하고도 기망하여 계약을 진행한 부분이 사기가 문제될 수 있습니다