1가구2주택 양도소득세 절세 가능한가요?

Question

여지껏 부동산정책에 대해 먼 얘기라고 생각했는데 아파트를 한 채 처분하려니 세금 문제가 확 다가 오네요...

현재 1가구2주택인데 1채를 처분하려 계획중입니다. 살고있는 아파트는 오래 살아서 비과세다. 조정대상지역이라 중과세 된다. 세대분리를 해라 등등 주변에서 말을 많이 들었는데 정확한 얘기는 아니라 질문드립니다.

간단한 부동산 상황입니다.

어머니(62세) 20평 아파트1채

아들(40세)20평 아파트1채

아들아파트는 2008년에 임대주택으로 입주하여 09년에 분양전환 되어 취득하였습니다.

아들 명의로 되어있고 어머니와 함께 현재까지 실거주하였습니다.

어머니아파트는 12년에 어머니 명의로 구입하였고 현재 월세임대중입니다.

두 아파트 모두 조정대상지역인ㅎ시에 위치해 있으며

어머니아파트 매입가 약9,000만원 현재 실거래가 약4.3억 공시지가 약1.7억

아들아파트 매입가 약9,000만원 현재 실가래가 약4억, 공시지가 약1.5억입니다.

현재 부동산이나 세금에 대한 지식이 부족하여 어떤 질문을 드려야 할지도 모르겠습니다.

현 상태에서 매도시 세금은 어떻게 되며, 혹시 세대분리 등의 방법으로 절세가 가능한 지, 절세를 위해서 어떤 계획을 세워야 하는지 조언해 주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 윤지수 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

현재 어머님과 아드님 두 분이 세대합가를 하셨다면 1세대 2주택자에 해당합니다. 조정대상지역에 있다면 2주택자로서 중과세 대상에 해당합니다. 다만, 요건에 따라 중과세가 되지 않을 가능성이 있기 때문에 구체적인 자료를 가지고 가까운 세무사사무실을 내방하시어 상담을 받아보시기 바랍니다.

양도하시기 전에 각각 어머님과 아드님 세대분리를 할 경우에는 1세대 1주택자에 해당하며, 2년 넘게 보유하셨다면 1세대 1주택자로서 비과세를 받으실 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 손승현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

2개 아파트의 소재지를 알아야 정확한 상담이 가능합니다.(예: 강원도 ~~)

2주택 모두 중과대상 주택수라고 가정하면

현재상태로는 다주택자로서 모두 조정대상지역에 있기때문에 양도세 중과됩니다.즉 기본세율에 20%추가과세. 장기보유배제됩니다.

세대분리(주소이전 및 실제 따로 거주) 하신 후에 양도하신다면 비과세 가능합니다.

답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.

주택 소재지를 알려주시면 더 세밀한 상담이 가능합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

현재 조정대상지역의 다주택자 중과세율은 20%이며 세대분리하지 않으실 경우 명백히 중과대상에 해당되는 것으로 보이고, 세대분리가 유리할 것으로 판단되지만 워낙 복잡한 세법 특성 상, 반드시 전문가의 명확한 상담과 함께 진행하시기 바랍니다.