전세로 들어간 아파트가 전세가 보다 시세가 떨어지면 어떻게 되나요?

Question

요즘에 아파트 매매가 잘 안되고 해서 전세를

가야 하나 고민인데

혹시나 전세에 들어갔는데

시세가 떨어져서 전세가격보다 아파트

가격이 떨어지면 어떻게 되나요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임대차계약을 할때에 아파트의 경우 선순위채권과 전세보증금의 합계액이 주택시세의 70%이하라야 비교적 안전한 전세거래 매물이라 할 것입니다.

계약하기 전에 유의하였음에도,

그럼에도 불구하고 부동산 하락기에는 주택의 시세가 하락하여 전세가를 하회하게 되어 소위 말하는 깡통전세가 발생합니다.

이럴땐 재계약 시에 임차인도 경제적상황 등의 변동을 이유로 장래의 보증금에 대하여 임대인에 대하여 감액을 요청하시고, 갱신계약의 경우 협의를 하여 감액 계약으로 하시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문과 같은 경우를 깡통전세라고 합니다. 깡통전세가 발생되게 되면 임대인이 이 집을 팔아도 내 보증금 전액을 돌려줄수 없기에 임대인에게 여유자금이 없다면 보증금 반환이 매우 어려워 질 수 있습니다. 임차인 입장에서는 만기시 반환이 이루어지지 않는다면 임대차등기명령신청과 전세보증보험 청구등을 통해 보증금 회수를 해야합니다. 결국은 만기시 실제 보증금이 미반환되야지 이러한 행위가 가능하며 전세계약중에는 당장 취할수 있는 방법은 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

발생할 수 있는 상황입니다
보증금에 대해서는 주택시세와 관계없이 계약종료시 임대인에게 환불 의무가 있습니다
그런데 새로운 계약을 받아 보증금을 순환하여야 한다면 임대인에게 최소한 시세 차액 만큼은 재무여력이 있어야 하겠습니다
만일의 경우를 대비하여 보증금지급 보증보험 가입 검토, 계약시 보수적인 권리분석 등으로 대비하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

임대인이 갭투자 목적으로 주택을 매매했을 경우 임차인의 계약만료 시기에 반환할 전세보증금을 확보하기 어려울 수 있습니다. 임차인에게 보증금을 반환하지 못 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 전세보증보험에 가입한 임차인이라면 보증보험 이행청구를 신청하여 보증기관으로부터 전세보증금 금액을 받을 수 있습니다. 보증보험에 가입하지 않은 임차인은 대화로 되지 않을 경우 임차권등기명령 신청, 보증금반환소송을 진행해야 할 수도 있습니다.