임대차 3법이 왜 전세 가격을 올리는건가요?
안녕하세요 부동산에 관심이 생겼는데 아무리 읽어도 이해가 잘 안돼서 아하에 질문합니다
3개의 제도를 설명해놓은걸 읽어보니 세입자에게 도움이 되는거 같은데 실제로 전세 값이 엄청 올랐더라구요
왜 그런건지 궁금해요
계속 전세 가격이 올라갈지도 궁금해요
안녕하세요~
부동산 정책이 나오면 오히려 시장이 혼란스러워지는 답답한 나날들이 이어지고 있는 것 같아서 너무나 안타깝습니다.....
우선 전세가격 급등 원인은 아래와 같습니다.
1. 정부규제
- 주택담보대출을 규제를 하니 주택매수를 포기하고 다주택자들은 종부세, 보유세 부담이 늘어나고 잇지요 그래서 전원세 가격에 전가를 시켜 전세가 올라가는 효과를 발생 시켰지요
2. 공급감소
- 서울 아파트 입주 물량이 4만8천여가구이나 내년은 2만5천가구로 약 50% 감소를 하고 재개발, 재건축 규제도 계속 되었기 때문입니다.
3. 집주인 거주의무
- 9.13대책, 12.16대책 1주택자 장특공제를 위한 실거주 요건이 강화 되었고 6.17 대책 재건축 2년 실거주, 핵심지 토지거래허가구역 지정 등으로 인해 집주인 거주 의무가 늘어 난 것도 한몫을 하였습니다.
4. 전월세 상한 및 계약청구권 갱신
- 특히 이 부분이 세입자를 위한 정책으로 보이나 이렇게 제한 및 계약 청구권 갱신을 하게 된다면, 집주인 입장에서는 전세를 앞으로 낼때 다음에 올리지 못하는 부분에 대해 미리 선 반영을 하여서 전세금을 올릴 수 밖에 없는 이상한 구조가 되었습니다.
위와 같은 이유로 전세가 이상하게 올라가고 있습니다. 개인적인 입장으로는 시장의 경제에 맡기고 공급을 늘려 해결을 해야 하나 정부 정책이 다소 이상하게 흘러가는 것 같아 많이 안타까운 부분이 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요
임대차 3법이 통과가 되었기 때문에 세입자가 전세 계약 갱신을 요구하면 집 주인은 특정한 이유가 없지 않는 이상은 요구를 들어줘야 합니다. 거기다가 새롭게 계약을 갱신 했을 때 올릴 수 있는 최대 5프로 까지 밖에 올릴 수가 없습니다.
이런 상황에서 다음 시나리오를 생각을 해 봅시다.
2020년 매매가 10억 전세가 3억
2021년 매매가 12억 전세가 3억
2022년 매매가 14억 전세가 3.15억 (전세 계약 갱신 요구)
2023년 매매가 16억 전세가 3.15억
즉 아파트의 매매가가 오르면 전세가 또한 그 매매가에 맞춰서 올라갔습니다. 하지만 임대차 3법으로 인해 계약 했던 금액에서의 최대 5프로만 인상입니다.
집 주인 입장에서는 손해를 보는 상황입니다. 따라서 애초에 전세를 줄 때 비싸게 주려고 할 것이고, 혹은 전세를 주는 것 보다 월세를 선호하는 집 주인들이 등장 할 것입니다.
결국 전세 물량은 줄어들기 때문에 가격이 올라갈 것이라고 생각하는상황입니다.
감사합니다.
안녕하세요 우선 제 개인적인 생각으로도 전세값은 계속 올라갈 가능성이 많이 높아 보입니다.
또한 임대차 3법이 전세가격을 올리는 이유는 단순합니다.
집주인의 재산권을 특별한 사유가 없는한 최대 4년동안 세입자를 내보낼수도 없고 인상률 5%로 강제 제한하니 집주인은 당연히 1년에 10%씩 올릴 계획을 세웠던사람도 낮은 인상률로 4년간 싸게 줄바에야 지금당장 가격을 올려버리는 겁니다.
집주인이 자신의 피같은 집을 손해보진 않을테니까요 이런 것을 예측하지 못하고 임대차3법을 만들었다면 아마추어 정부고 알고도 했다고 하면 그냥 나쁜놈들이죠
불확실성에 기인한 문제입니다.
경제용어 중 조세전가 및 조세귀착이라는 말이 있습니다.
요약하면, 세금을 공급자에게 전가 (부가)하여도 실제로 세금을 내는 사람을 최종 소비자에게 귀착된다. 라는 말인데
임대차 3법으로 인한 미래 임대금 이 불확실하고, 보유세를 올리려는 움직임과 공시지가의 상승으로 인해 재산세도 상승하려는 움직임이 보이고 있습니다.
따라서 이러한 종합적인 임대인의 세부담과 장기적인 물가대비 전세금 하락으로 인해 전세값이 임대인에게 전가되는 과정으로 보입니다.
앞으로 전세 계약시 임차인은 2년+2년 총 4년을 거주할수 있습니다.
2년후 보증금 최대 5% 밖에 인상되지 않은 금액으로요
그것도 지자체 마다 달라서 최대 5%지 더 낮을수도 있습니다.
따라서 주택을 보유하고 있는 집주인들은 전세물량을 거둬서 전세품귀현상이 일어나는거고
자연스레 전세가가 올라가는 겁니다.
전세를 주게되면 임차인이 원하면 최대 4년까지 살 수 있습니다. 또한 기존 계약에서 5% 이내로만 올릴 수 있게 되었습니다.
따라서 세입자를 들이면 많이 올리지 못하기에 들이기 전에 미리 가격을 올려놓은 뒤 전세를 내놓기 때문에
전체적인 전세 가격이 올라가 있습니다.
도움이 되셨다면 채택부탁드립니다^^
[염현복/공인중개사]
"전세 물량이 한 개도 없어요. 무슨 종로나 강남 수준으로 가격을 팍 올리시는 분이 가끔 계셔서 그런 매물만…"
8월 둘째주 전국 아파트 전세가는 0.17%, 서울은 0.14% 오른 것으로 나타났습니다.
전세 값이 전 주보다 상승폭은 조금 줄었지만, 연속 상승세는 맞습니다. 하지만 증가세가 둔화된 만큼 향후 어떻게 될지가 관심이 가는 부분입니다. (8/14 뉴스공장 보도)
이처럼 전세가가 계속 오르는 이유는 임대차 3법 때문에 전세 공급 물량이 크게 줄었기 때문이라는 분석이 있습니다.
실제 임대차 3법이 시행된 이후 서울 전세 물량이 줄었다는 부분은 자세히 살펴봐야 합니다. 지역에 따라 다른기 때문입니다. 하지만 전세 물량 부족을 임대차 3법 때문이라고 하는 건 인과관계를 지나치게 과장하거나 왜곡한 것이란 반론도 나옵니다.
임대차 시장에서 이미 월세가 60% 이상 차지할만큼, 저금리 상황에서 월세로의 전환은 불가피한 흐름인데다, 전세 연장이 많아 시장에 나오는 물량은 줄 수밖에 없단 겁니다.
수요 측면에서 원인을 찾는 시각도 있습니다.
연이은 부동산 대책으로 집값 상승 전망이 불투명해지면서 당장 집을 사느니 일단 관망하면서 전세로 살겠다는 사람들이 늘어났다는 분석입니다.
