안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
등기부등본상 ‘신탁등기’가 되어 있는 건물의 임대차는 일반 소유자와 계약하는 경우보다 주의해야 할 사항이 더 많습니다. 아래에 안전하게 임대차 계약을 진행하는 절차와 체크사항을 자세히 안내드리겠습니다.
1. ‘신탁등기’가 되어 있다는 의미해당 부동산은 신탁회사(예: 한국토지신탁, 대한토지신탁 등) 명의로 소유권이 등기되어 있고,
실제 소유자는 위탁자(법인 등)이지만, 법적으로는 신탁회사가 주인이며, 모든 권한은 수탁자(신탁사)에게 있습니다.
2. 임대차 계약 시 반드시 확인할 사항 누구와 계약을 해야 하나요?임대차 계약은 ‘신탁회사 명의로’ 체결해야 합니다.
위탁자(건물주 법인) 명의로 계약할 경우, 신탁사 동의 없이 체결된 임대차는 무효가 될 수 있습니다.
따라서, 반드시 신탁회사 또는 위탁자 + 신탁회사 공동계약 or 신탁사 확인서 첨부로 계약 진행해야 안전합니다.
3. 임대차 계약 절차등기부 등본 확인
소유자가 “○○신탁 외 1인” 또는 “○○신탁”으로 되어 있는지 확인.
신탁사에게 임대계약 가능 여부 확인
신탁사에 사전 문의하여 임대차가 가능한지 확인합니다.
어떤 서류가 필요한지도 함께 확인.
임대차계약 시 포함시켜야 할 서류
신탁사 명의로 계약서 작성 (또는 공동계약)
신탁사의 임대차 동의서 또는 수익자 확인서
가능하면 신탁계약서 사본도 확인하세요 (권리 범위 확인용)
확정일자·전입신고 (상가의 경우 사업자등록)
상가/사무실의 경우 전입신고가 아닌 사업자등록과 확정일자로 대항력을 확보합니다.
확정일자 및 사업자등록은 신탁회사와의 계약 또는 동의가 있어야만 유효하게 보호받을 수 있습니다.
4. 이런 위험은 피해야 합니다 법인만 믿고 계약하면 안 됩니다. 건물의 실질적 권한은 신탁사에게 있으므로, 신탁사의 동의 없는 계약은 법적 효력이 없을 수 있습니다.
보증금 보호 안 될 수도 있습니다.
임대차 계약이 신탁사와 정식으로 체결되지 않으면 대항력·우선변제권이 인정되지 않을 수 있습니다.
요약
계약 주체 : 반드시 신탁사 명의로 계약 (또는 동의서 첨부)
사전 확인 : 신탁사 임대 가능 여부 및 필요서류 확인
권리 보호 : 확정일자 + 사업자등록 (전입신고 X)
위험 회피 : 위탁자 단독 계약은 피할 것
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