전세보증금 반환을 3개월 미룰 경우, 임대인 동의하에 전세권 설정하면 효력이 있을까요?

안녕하세요.

3월 중순에 전세계약이 만기되어, 이사갈 집을 구해서 계약금을 지불하고 계약했습니다.

계약하기 전 현재 집주인에게 이삿날에 전세보증금을 반환해줄 수 있다고 얘기듣고 계약했었는데,

오늘 현재 집주인에게 연락이와서, 전세보증금 융통에 문제가 생겨서 3개월 후에 돈이 들어올 것 같다고, 3개월 후로 이사를 미룰 수 있냐고 합니다.

이사갈 집에선 3월말일까지 미뤄줄 수 있다고 해서 계약을 미룰 수 없게 되었습니다.

그래서 알아보니 전세권 설정이라는 제도를 알게 되었습니다.

현재 집주인에게 3개월 연장하는 전세 계약서를 다시 쓰고 여기에 전세권 설정을 하고자 합니다.

그리고 이미 계약금을 지불한 집으로 잔금을 치루고 이사하려고 하는데요.

1. 전세권 대항력이 있으려면 실제 점유를 해야된다고 해서, 보증금 받기 전까지 짐만 남겨둘려고 하는데, 이 때 이사할 집으로 전입 신고를 해야할까요? 새로 이사할 집에 계약금 보낸 후 확정일자를 받은 상태여서 전입신고를 안 할 경우 과태료가 있다고 들었는데, 전입 신고를 안 하는게 나을까요?

2. 전세 계약서를 3개월 연장 계약서를 쓸 수 있나요? 만약 못 쓴다면 전세권 설정만 해도 괜찮을까요?

정리하면 현재 전셋집에 전세권 설정을 하고, 짐을 두고 점유를 하려고 합니다.

이렇게 하면 3개월 뒤 보증금 미반환시 임차권 등기 명령 등을 실행할 수 있는 조건이 될까요?

혹은 다른 방법이 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.

이상입니다.