전세보증금 반환을 3개월 미룰 경우, 임대인 동의하에 전세권 설정하면 효력이 있을까요?
안녕하세요.
3월 중순에 전세계약이 만기되어, 이사갈 집을 구해서 계약금을 지불하고 계약했습니다.
계약하기 전 현재 집주인에게 이삿날에 전세보증금을 반환해줄 수 있다고 얘기듣고 계약했었는데,
오늘 현재 집주인에게 연락이와서, 전세보증금 융통에 문제가 생겨서 3개월 후에 돈이 들어올 것 같다고, 3개월 후로 이사를 미룰 수 있냐고 합니다.
이사갈 집에선 3월말일까지 미뤄줄 수 있다고 해서 계약을 미룰 수 없게 되었습니다.
그래서 알아보니 전세권 설정이라는 제도를 알게 되었습니다.
현재 집주인에게 3개월 연장하는 전세 계약서를 다시 쓰고 여기에 전세권 설정을 하고자 합니다.
그리고 이미 계약금을 지불한 집으로 잔금을 치루고 이사하려고 하는데요.
1. 전세권 대항력이 있으려면 실제 점유를 해야된다고 해서, 보증금 받기 전까지 짐만 남겨둘려고 하는데, 이 때 이사할 집으로 전입 신고를 해야할까요? 새로 이사할 집에 계약금 보낸 후 확정일자를 받은 상태여서 전입신고를 안 할 경우 과태료가 있다고 들었는데, 전입 신고를 안 하는게 나을까요?
2. 전세 계약서를 3개월 연장 계약서를 쓸 수 있나요? 만약 못 쓴다면 전세권 설정만 해도 괜찮을까요?
정리하면 현재 전셋집에 전세권 설정을 하고, 짐을 두고 점유를 하려고 합니다.
이렇게 하면 3개월 뒤 보증금 미반환시 임차권 등기 명령 등을 실행할 수 있는 조건이 될까요?
혹은 다른 방법이 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.
이상입니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
3개월만 연장계약 가능하고 임대인이 동의하면 전세권을 설정 가능합니다.
전세권 설정 후에는 점유와 전입을 안해도 됩니다. 다만 전세권 설정비용을 누가 부담하느냐가 문제가 됩니다.
새로운 집에는 계약금을 지급하여 확정일자를 받았지만, 그집에 전입하지 않았다면 대항력과 확정일자의 효력이 발생하지 않습니다.
따라서 전세권 설정 후에는, 새로운 임차주택에 이사하여 잔금을 치루며 전입신고를 바로 하시고 확정일자를 받아 놓아야 합니다.
요약하면, 종전 임차주택의 전세권 설정이 당해 확정일자보다 순위가 늦은 순위가 된다면 문제가 있으니 그것을 확인합니다.
전세권설정에 문제가 없다면, 새로이사하는 집에 잔금후 입주시 전입하여 확정일자를 받으면 되고, 대항력과 우선변제권이 발생합니다.
종전 임차주택에 전세보증금을 받을 때 까지다른 세대원이 전입을 유지할 수 있다면, 님은 새집에 전입해도 문제가 없이 3개월후에 전세금못 받으면 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다.
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만일 보증금반환이 어려운 경우는 임차권등기명령을 하시고 지급명령을 하세요.
3개월 만료 한달 전쯤 내용증명으로 임차권등기명령한다 그리고 3개월뒤 보증금반환 안될 시 이자 지급해야 된다
이런식으로 내용증명 보내시고 3개월 만료일날 보증금 반환 안되면 임차권등기명령(한2주전에)하고 이사가서
새로운 집 전입신고하시고(보증금은 다른곳에서 빌려야 되는 문제점이 있어요) 보증금반환 될때까지 법정이자 물리시면 법적으로 해결 됩니다만 그전에 원만하게 잘 해결 되길 바라고 최악의 경우를 대비해서 잘 아시는 법무사님과 꼭 먼저 대비하시길 바랍니다.
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