전세사기를 어떻게 피할수 있을까요?

Question

요즘 전세사기 문제가 심각한걸로 알고 있습니다. 전세사기를 피하는 요령과  계약시에 넣어야할 필수적인 특약사항은 어떤것들이 있을까요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.가장중요한건 전세금이 부동산시세에 70%를 안 넘는게 좋습니다.부동산 가격이 떨어져도 전세금 보다는 높을 확률이 있기때문입니다.또한 임대인 신분확인..등기부등본과 일치하는지공인중개사 신분 확인을 확실히 해야합니다.이정도면 큰 문제는 없겠지만 그래도 불안하다면 보증보험을 가입하고 특약에 보증보험거절시 계약파기조건을 넣는것도 좋습니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.님이 여기서 전세사기란 말의 의미는 소위 말하는 깡통전세를 말함이지요.깡통전세 예방책을 알려드립니다.등기부등본상의 등기소유자와 권리관계등을 확인하시고요. 등기부등본상의 대출금액을 확인하시고요 다른 선순위여부도 확인하시고요 전세보증금이 당해주택 시세의 60~70%를 넘지 말아야 안전하다고 할 수 있습니다..전세 계약후 잔금을 지급일에 전입후 바로 확정일자를 받으셔야 대항력이 생김니다.또는 전세권 설정등기를 하거나, 전세보증금 반환보증보험에 부보하시는게 안전합니다.이중에서 취사선택하시고, 참고로 전세임대차 계약체결은 등록된 공인중개사를 통하여 등기소유자 본인과 직접하셔야 안전하니, 꼭 권유드립니다 이상으로 답변에 갈음합니다 감사합니다

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 일반적으로 두가지 형태입니다.잔금날 소유권을 이전하던가 근저당 설정등의 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 계약시 등기부와 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 가장 빈번한 형태의 전세사기이며 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다. 전세가가 적어도 매매가의 70%이하의 집을 구하는게 좋기는 하지만 빌라같은 집들은 그런 집을 구하기가 쉽지 않은것도 사실입니다. 그럼에도 깡통전세의 근본원인이 매매가에 근접한 전세가가 근본 원인이라 꼭 해당 집의 시세정도는 확인하고 계약을 하셔야 합니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.그외에는 드물지만 부동산이 중간에서 계약금등을 받아먹고 주인에게 주지 않는 일들도 있다고는 합니다. 이런거는 뉴스에나 나올법한 일로 흔한일은 아닙니다. 전세사기라기 보다는 그냥 부동산의 사기라고 보는게 맞을것 같네요.어쨋든 이런일도 있으니 모든 돈은 주인에게 보내시길 바랍니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다.질문에 답변드리겠습니다.1. 계약시가. 등기사항 전부증명서를 출력하여 소유자, 권리제한여부 등을 확인나. 계약서 작성은 등기상 소유자와 계약체결(대리인이 오는 경우 소유자의 위임장 및 인감증명서 준비)다. 전세가율은 매매가격의 80% 이내인 물건인지 확인 필요(가장 중요함)2. 잔금 지급 및 후속조치가. 지급전 등기사항 전부증명서 열람, 권리변동여부 확인나. 입주 전에 시설물 상태 확인후 입주다. 잔금지급과 동시에 전입신고 등을 해야 그 다음날부터 대항력이 발생하게 되어 법적인 보호를 받을 수가 있습니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기를 피하기 위해서는 주변시세를 확인하시고 전세보증금이 매매가격의 70%를 넘는 매물은 계약하지 않는것이 가장 우선되어야 하며, 계약시 공인중개사 사무소를 통해 계약을 하시는게 좋으며, 시세보다 싸지만 우선순위 물권(근저당등)이 있는곳은 피하시는게 좋습니다. 계약후에는 보증보험 가입과 계약자명의의 통장으로 잔금을 지급하시고 특약사항에는 근저당이 있다면 잔금지급과 동시에 근저당 말소한다, 전입신고 이전까지 다른 물권과 소유권이전등을 하지 않는다는 조항들을 넣으신다면 크게 문제는 없을듯 합니다.