다주택자 세대분리 및 양도소득세 질문드려요

Question

1. 현재 어머니께서 아파트 1채(어머니 거주중), 빌라 2채(전세1, 월세1)를 소유하고 계시고, 저는 아파트 1채(질문자 본인 거주중) 소유하고 있습니다.

2. 어머니께서 보유하고 있는 3채의 부동산 재산신고는 총합 6억원이고, 제가 보유하고 있는 1채의 아파트 재산신고는 4억원입니다.

3. 현재 어머니께서 거주중인 아파트 1채 역시도 전세로 내놓으시고 제가 거주중인 아파트로 이사후 전입신고하려고 합니다.

4. 첫번째 질문은 그러면 저와 어머니가 1가구로 합산되어 4주택자가 되는건가요..?

5. 두번째 질문은 이 상태에서 제가 보유하고 있는 1채 아파트를 타인에게 매도하게되면, 저 역시 다주택자 기준으로 양도소득세를 납부하게 되는건가요..? 현재는 제가 아파트 한 채만 10년이상 보유한 것으로서 양도소득세 비과세대상임을 확인한 상태입니다.

Answer 1

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 어머니와 질문자님이 동일한 주소지에 거주할 경우, 1세대 4주택자가 되는 것입니다.

2. 어머니께서 본인 주소지로 전입을 하신다면 1세대 4주택자이므로 양도소득세 비과세는 불가능하고, 조정지역이라면 오히려 양도소득세는 중과가 될 수 있는 것입니다. 참고로 질문자님의 주택 양도당시, 1세대 1주택자인 경우에 양도소득세 비과세를 받을 수 있는 것입니다. 따라서 지금 비록 전입신고를 하시더라도 질문자님의 주택 양도시점을 기준으로 부모님이 다른 주소지로 전입신고를 하시고 실제로도 별도로 거주하고 있을 경우에는 1세대 1주택 비과세는 가능할 것으로 보여집니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 전영혁 세무사입니다.

1. 그렇습니다. 세대 합가되므로 1세대 4주택자가 되시는 것입니다.

2. 그렇습니다. 세대 기준으로 주택 수를 산정하기 때문에 기본적으로 중과대상이 될 수도 있습니다. 다만 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

주택수의 판단은 양도시점은 잔금청산일을 기준으로 1세대 내의 주택수를 판단하는 것이며, 이는 전입신고 여부와 무관하게 실제 거주하는지에 따라 판단하게 됩니다.