아파트 상속시 동거주택상속공제 및 양도세는 ??

Question

이번에 아버지가 돌아가셔서 상속을 받아야하는데요. (상속개시일6/1)별다른 재산은 없고 아버지 명의의 아파트만 하나잇습니다.공시지가를 보니 22년도 는 10억 정도로 나오는데 유사 매매시가는  21년도 4건정도 나오는데 첫번째가 3.5억 많은 13.5억 (8월말) 두번째가 1.5억많은 11.5억(8월초)으로 나옵니다.(나머지는 1월, 3월 거래 내역이고 그래요)상속은 공시지가로 하는줄 알았는데.. 실거래가중 제일 높은 금액을 기준으로 해야된는 얘기를 들어서.. (어디서는 감정평가?? 뭐 그런거를 받아야된다고도 하시구요 ㅠㅠ)이경우 그럼 첫번째 나온 13.5억을 기준으로 상속세 계산을 하게되는것인가요?그리고 동거주택상속공제 라는것이 있다는데.배우자는 안되고 10년이상 같이산 자녀만 받을수 있다는데.어머니랑 제가 아파트를 반반 상속하면 제가 받는 50% 금액에 대해서만 동거주택상속공제가 가능한것인지만약  매각을 한다면 등기이전을 어머니와 저 둘중 아무 이름으로나 등기이전 후 매각해도 되는지궁금합니다.

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.1. 상속재산은 시가로 평가합니다. 시가란 상속일 이전 6개월~이후6개월 간의 해당재산의 매매가액, 감정가액, 유사자산의 매매사례가액을 의미합니다. 시가가 여러개일 경우 상속일과 가장 가까운 날의 가액을 시가로 봅니다. 따라서 매매사례가격으로 평가할 경우, 실거래가중 가장 높은 금액이 아닌, 가장 가까운 날의 가액으로 평가를 하시면 됩니다.2. 동거주택 상속공제의 경우, 최대 6억까지 공제가 가능합니다. 동거주택 상속공제는 피상속인과 상속인(직계비속에 한정함)이 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상(상속인이 미성년자인 기간은 제외)계속하여 하나의 주택에서 동거를 하셔야 합니다. 만약, 50% 지분만 상속받는다면 6억이 아닌, 최대 3억까지 동거주택 상속공제를 적용받을 수 있습니다. 상속등기는 상속을 받는자가 해야 합니다. 따라서 동거주택상속공제를 적용받으려면 본인 명의로 등기를 하셔야 합니다.동거주택 상속공제의 대략적인 내용은 다음과 같습니다.● 공제 금액동거주택 상속공제 : Min[①,②]① (상속주택가액 – 상속개시일 현재 주택에 담보된 피상속인의 채무) x 100%② 6억원​● 요 건1. 피상속인이 거주자일 것​2. 피상속인과 상속인(직계비속에 한정함)이 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상(상속인이 미성년자인 기간은 제외)계속하여 하나의 주택에서 동거할 것. 이 경우, 피상속인과 상속인이 징집, 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유에 해당되어 동거하지 못한 때에도 이를 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 동거기간에는 산입하지 않음.​3. 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 양도소득세법상 비과세 요건을 충족하는 1세대 1주택(고가주택 포함)에 해당할 것. 무주택 기간이 있는 경우에도 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함.​단, 1세대가 다음의 어느 하나에 해당하여 2주택 이상을 소유한 경우에도 1세대가 1주택을 소유한 것으로 봅니다.​1) 피상속인이 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택을 소유한 경우. 단, 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하고 이사하는 경우만 해당​2) 상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인한 경우. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당.​3) 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 상속개시일 이전에 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합쳐 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우. 다만, 합친 날부터 5년 이내에 피상속인 외의 자가 보유한 주택을 양도한 경우만 해당.4) 피상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인하여 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 피상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당.​5) 피상속인 및 상속인이 피상속인의 사망 전에 발생된 상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 소유한 주택을 소유한 경우. 다만, 피상속인 및 상속인이 해당 주택의 공동소유자 중 가장 큰 상속지분을 소유한 경우에는 그러하지 않음.동거주택상속공제에 관한 내용에 대해서 제가 과거에 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 도움이 될 것입니다.https://blog.naver.com/cta_moonyh/222203683032보다 구체적인 상속세 계산등의 상담을 원하실 경우, 아하커넥츠로 상담요청을 해주셔도 됩니다.https://connects.a-ha.io/experts/4f4a4ffd759f977192bd7f3637fa9273?categoryId=144도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.