토지(답) 상속 질문드립니다???

Question

부 : 1996년 망, 모 : 2014년 망

상속재산 : 토지(답) 약 3,500평 (전라북도 소재), 명의자 : 모

공시지가 합 : 2024년 2억원 / 실거래가 합 : 2024년 약 5억원

형제자매 : 4명 (자경 불가, 수도권 거주)
형제자매간 : 분할 합의 완료

[[질문]]

1) 상속 진행시 세금 종류는 상속세, 상속취득세, (매매시)양도소득세 3가지가 전부인지?

- 모 사망후 약 10년이 경과되었는데 혹시 가산세 같은 것은 없는지?

2) 상속세 납부기준과 세율

- 가격기준이 공시지가 OR 실거래가 중 무엇인지?

- 기준년도는 모 사망년도인 2014년기준 OR 상속시점인 2025년(예) 기준?

- 상속인 1인당 5천만원이하면 자녀 공제에 해당 면세인지?

3) 상속 취득세 납부 여부 및 세율은 질문2)의 상속세 납부기준의 2.3% 인지?

4) 상속인이 수도권 거주로 자경 불가하여, 바로 매도해야할텐데요. 양도세율과 양도세 계산방법은?

예시) (매매가 - 질문2)의 상속세 납부기준) × 양도소득세율

5) 양도세 절세방법이 무엇이 있는지?

- 예를들어 상속 이전에 매도를 하고 현금상속을 한다거나?

- 또는 상속세를 공시지가가 아닌 실거래가로 내고, 양도세율이 낮아진다거가?
- 자경으로 간주할수있는 방법이 있거나?

Answer 1

안녕하세요. 양승용 세무사입니다.

1. 네 맞습니다. 상속인은 상속세 및 상속에 따른 취득세를 납부하여야하며 매매시 양도세를 납부하여야 합니다.

   상속세 신고기한은 상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일로부터 6개월이내 진행하여야 하며 무신고시 20%의 신고불성실 가산세와 납부기한으로부터 하루 2.2/10000의 납부불성실가산세가 부과됩니다. 다만 위 토지 외 다른재산이 없다면 상속세가 발생하지 않을 것으로 판단되므로 상속세에 대한 가산세등은 부담하지 않으셔도 되며, 취득세에 대한 가산세와 상속등기 지연에 따른 과태료가 부과될 수 있습니다.

2. 농지의 경우 일반적으로 거래가 빈번하게 이루어지지 않으므로 공시가격으로 과세되는 경우가 많습니다. 다만, 상속개시일 전후 6개월사이 유사매매사례가액이나 거래가액 혹은 감정가액이 있는경우 해당 가액을 기준으로 과세됩니다. 기준년도는 사망일인 2014년이며 일괄공제 5억이 적용되므로 웬만하면 상속세는 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

3. 공시가격의 2.56%(교육세 농특세포함)로 과세됩니다.

4. 상속개시일로부터 5년이 경과하였기때문에 비사업용토지로 보아 일반세율에서 +10%가 중과되어 세금이 계산됩니다. 계산방법은 상속인 각자지분의 양도차익(=매매가 - 2.의 가액)에서 보유연도×2%의 장기보유특별공제가 적용된 후 250만원의 기본공제가 적용된 과세표준에서 16~55%(일반세율에서 10%중과)의 세율을 적용하여 산출된 세액에서 10%의 지방소득세가 추가되어 과세됩니다.

5. 현재는 이미 상속이 진행된 상태이고 10년이 경과하였으므로 상속가액도 결정되었을 확률이 높습니다. 따라서 소급감정이나 상속이전 매도 등은 불가능한 상황이므로 자경 외 특별하게 절세하는 방법은 없습니다.

감사합니다.