전세 재계약 확정일자 질문 드립니다.

Question

2021 2.25에 보증금 5억에 계약을 시작해서 2023 2.24에 계약 만료예정입니다. 전입신고와 확정일자를 2021.2.25에 받아서 대항력과 우선변제권이 2021.2.26 부터 생기는 걸로 아는데

요번에 재계약을 하면서 보증금이 4억 2천으로 감액 될 예정인데 기존 계약서에 특약 사항으로 기록하지 않고 신규 계약서를 쓸 예정인데 감액은 확정일자를 안 받아도 된다 들었습니다.

만약 신규 계약서에 확정일자를 받게 된다면 전입신고는 이미 되어 있으니 2023.2.24 부터 대항력과 우선변제권이 생기는건가요?

아니면 처음 계약서 2021 2.26 대항력과 우선변제권과 신규 계약서 2023.2.24부터 대항력과 우선변제권이 같이 유지 되는건가요?

마지막으로 다음번에 재계약을 할때 2025 2.23에 4억 5천으로 재계약 한다면 첫 계약서 금액 범위 안에 보증금이 있는데도 확정일자를 받아야 하는지요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임대차계약의 갱신 계약시에 전세보증금을 감액하여도 갱신시에는 다시 확정일자를 받지 않아도 되고, 받지 않는게 필요합니다.

감액하여 새로운 계약서를 작성한다하여도 최초의 확정일자가 계속 유효하기 때문입니다.

만일 새로 화정일자를 받는다면, 그사이에 주인이 새로운 채권을 설정하였다면, 그 채권 다음의 후순위가 되기 때문입니다.

그러니 절대하지 마세요!

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문자님이 말씀하신대로 기존 대항력과 우선변제권 유지를 위해서 보증금 인하된 경우 확정일자를 받지 않으셔도 됩니다. 확정일자의 경우 새로 부여받게 되면 그 시점부터 우선변제권이 새로 생기는 효과가 있기에 만약 등기부상 후순위에 다른 물권이 있다면 새로 받지 않는것이 좋습니다. 물론 등기부에 다른 근저당이나 물권이 없는 경우는 선택의 문제이고 사실상 전월세 신고만 하시면 될것을 보입니다.