전세 재계약 하고 내용 불 이행시

Question

전세 재계약 만료일이 1월 24일이고 전세 재계약은 1월 2일에 할 예정입니다.

현재 보증금은 5억 2천 입니다.

6000만원 감액으로 재계약 할 예정인데 5000만원은 1월 25일에 1000만원은 2월 2일에 받을 예정입니다.

만약에 재계약서는 작성해뒀는데 주인분이 6000만원을 약속 날짜에 돌려주지 않는다거나 기일을 미룬다고 했을때는 어떻게 대처 하면 되는건가요?

재계약서에 4억 6천에 재계약 할 것인데 재계약서에 상호 동의를 하고 도장을 찍어도 주인이 불 이행시 5억 2천을 받을 권리가 계속 유지 되는건가요?(선순위 세입자 권리 유지시)

2월 2일까지 돈이 안들어 오면 계약 불 이행이니 계약을 파기 할수 있는건가요?

이사를 나가려면 임차권 등기명령을 할 수 있는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택 임대차 재계약을 체결하였는데 임대인이 그 계약을 불이행하면,

계약 불이행을 이유로 임대차계약을 해지하겠다는 내용증명을 보내시고, 계약불이행의 위약을 이유로 전세보증금 감액분 반환 이행을 청구하는 소송을 제기하시면 되겠습니다.

계약 불이행에 따른 계약해지청구와 전세보증금 감액분 반환청구 및 지연이자 청구소송의 결과를 근거로 향후에 전세보증금 전액을 반환청구소송을 제기하시고, 그때까지도 전세보증금을 반환받지 못하면판결을 근거로 최종 임차권 등기명령을 신청할 수가 있겠습니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요 공인중개사입니다.

• 5억 2천을 반환 받지 못한다고 하더라도 4.6억 계약서와 무방하게 5.2억에 대한 반환 권리는 존재 합니다.

• 약속한 2/2까지 보증금 6천만원이 반환되지 않는다고 하더라도 당장의 계약 파기는 어려워 보입니다. 다만 특약사항으로 기재시 파기가 가능합니다.

• 임차권등기명령 실행 후 이사를 나가야 대항력을 잃지 않습니다.

상기와 같은 경우에는 기존 계약 종료일에 감액된 보증금 6천만원을 즉시 반환 받는 것이 맞습니다. 만약 반환 기일의 연기를 허락한다면 혹시 모를 상황을 대비하여 6천만원짜리 차용증을 작성하여 두시는 것이 좋을것 같습니다. 그렇게함으로써 임대인도 반환의 의무를 성실히 이행할 가능성이 높습니다.

판단에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

(도움이 되셨다면 '좋아요'와 ' 따봉' 클릭 부탁드립니다)

Answer 3

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

- 계약서 작성시 우려하는 부분은 특약으로 부기하여 이행과 책임을 명확히 기재하는 방법을 추천합니다
예를 들면 "감액된 금액의 반환 이행이 없을 경우 계약은 무효로 하고 기존 계약을 종료한다. 이 경우 기존 보증금 외 보증금의 10%를 위약금으로 반환한다" 등등 당사자 합의로 구체화시켜 기재할 수 있으며

- 2월 2일에 반환하기로 한 일부금액은 기존계약 보증금 반환금이라는 취지를 기재하여 현금 보관증 등을 받아 두는 방법이 있을 수 있겠습니다

- 계약일이 지나도 보증금을 돌려받지 못한 상태는 기존 계약이 계속 유지되는 상태로 봅니다

- 임차권 등기명령은 게약이 종료된 상태에서 보증금을 돌려 받지 못하고 이사까지 해야 하는 경우 선택할 수 있습니다

원만하게 해결되시길 바랍니다