구두계약후 묵시적 갱신 효력에 대해 여쭤봅니다.

Question

1.2021.11.29 ~ 2022.11.28 까지 월세 계약후 재계약 진행 2022.11.29~ 2023.11.28 현재 거주중

2.9월 말쯤 관리인에게 연장시 월세 2만원 인상 되며 연장 여부를 묻는 문자가 왔습니다

2주뒤 인 10월 중순에 연장

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

구두계약후 묵시적 갱신 효력에 대해 궁금하신 것 같습니다. 묵시적 갱신이란 계약기간 만료 전에 쌍방이 계약해지나 갱신에 대한 의사를 밝히지 않으면 자동으로 계약이 연장되는 것을 말합니다. 주택임대차보호법에 따르면 묵시적 갱신의 경우 계약기간은 2년이 되고, 계약조건은 이전과 동일하게 적용됩니다. 묵시적 갱신이 이루어진 후에는 임대인은 계약을 해지할 수 없고, 임차인은 해지를 통지한 날로부터 3개월이 지나면 계약을 해지할 수 있습니다. 단, 일정한 사유가 있을 경우 임대인은 묵시적 갱신을 거절하거나 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이나 그 가족이 주택을 실거주하려는 경우, 임차인이 차임을 2기 이상 연체한 경우, 임차인이 주택을 파손하거나 전대한 경우, 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 주택이 철거나 재건축되어야 하는 경우, 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이 있습니다.

그렇다면, 귀하의 경우에는 어떻게 될까요? 귀하는 2021년 11월 29일부터 2022년 11월 28일까지 월세 계약을 하고, 재계약을 진행하여 2022년 11월 29일부터 2023년 11월 28일까지 거주하고 있습니다. 2021년 9월 말쯤 관리인에게 연장시 월세 2만원 인상되며 연장 여부를 묻는 문자가 왔고, 2주 뒤인 10월 중순에 연장한다고 답변하셨습니다. 이 경우, 귀하는 묵시적 갱신이 아니라 합의 갱신을 한 것으로 볼 수 있습니다. 합의 갱신이란 계약기간 만료 전에 쌍방이 계약을 연장하고, 계약조건을 변경하거나 조정하는 것을 말합니다. 합의 갱신의 경우, 계약기간과 계약조건은 쌍방이 합의한 대로 적용됩니다. 따라서 귀하는 2022년 11월 29일부터 2023년 11월 28일까지 월세를 2만원 인상된 금액으로 납부하고, 계약을 해지하고자 할 경우 계약서에 정한 해지조건을 따라야 합니다. 묵시적 갱신과는 다른 점이므로 주의하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

연장여부를 물어 조건도 변경되는것을 통지하였으니 묵시적갱신은 아니고 계약갱신으로 봐야합니다.