안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.
기본적으로 임차권은 채권입니다.
등기를 하는 전세권의 경우는 물권이며 등기된 권리로 보호를 받지만
일반적인 주택임대차의 경우 전세권 등기는 하지 않고
채권적 전세로 임대차 계약을 하는 경우가 대부분입니다.
이렇게 채권인 임차권의 경우는 원칙적으로 보증금을 반환받지 못할때
해당 건물이나 토지에 대해서 우선순위를 주장하기 어렵습니다.
이에 대해서 임차인을 보호하기 위해서 주택임대차보호법이 제정되어서
등기하지 않은 임대차라 하더라도 주민등록(전입신고), 점유(주택인도)를 갖추게 되면
대항력을 인정하고, 거기에 더해서 확정일자까지 갖출 경우는 우선변제권까지 인정이 됩니다.
그렇게 되면 사실상 등기된 전세권과 유사한 권리가 인정이 됩니다.
대항력은 해당 건물의 소유자가 변경되더라도 변경된 소유자에게
기존 임대차계약의 효력을 주장할 수 있게 하는 것으로
새로운 주인이 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하게 되어
새로운 소유자로부터 보증금을 반환받을 수 있게 됩니다.
우선변제권은 보증금을 반환받지 못할 경우
임차한 건물의 매각 대금에 대해서 우선순위로 배당을 받을 수 있는 권리입니다.
대항력과 우선변제권은 약간 효과가 다른데
해당 건물이 매매계약이나 경매 등으로 소유권 변동이 있더라도
대항력을 주장하면 보증금을 전부 돌려받을 때까지 계약관계 유지를 주장하여
계속 해당 건물에 거주할 수 있고,
우선변제권을 행사하여 보증금을 배당받을 수도 있습니다.
