아파트 임차를 할경우 대항력 및 확정일자를 받는것이 안전하다는데 어떤 면에서 안전하며, 집주인에게 받지 못할경우 대처방법은?
아파트에 임차로 들어가 살게 되면 미리서 대항력 및 확정일자를 받아야 안전하다고 하는데,
어떤면에서 안전하고 도움이 되는지 궁금하며,
만약 집이 경매등으로 넘어가면 어떤 절차를 밟아야 하는지?
그리고 대항력만 받을때와 확정일자를 함께 받을때의 차이점이 무엇인지?
그리고 임차로 살고 있는 집이 경매가 된다면, 별도로 보증금을 신고해야하는지? 언제까지 해야하는지?
그리고 보증금을 받게 되면 어디가서 받는지 궁금합니다.
안녕하세요. 송인욱 변호사입니다.
대항력과 우선변제권이라는 개념이 있는데, 대항력은 누가 낙찰을 받더라도 보증금을 돌려받지 않을 때까지 집을 넘겨주지 않는 권한을, 우선변제권은 경매 등이 진행되는 경우 다른 채권자들보다 보증금을 먼저 확보하는 권한을 의미합니다.
이러한 권리를 보장받기 위하여 확정일자와 전입신고가 필요한 것이고, 경매 등이 진행된다면 경매 서류를 송달받게 되는데, 거기에 있는 채권 신고와 배당요구 등의 조치를 곧바로 해 두어야 합니다.
안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.
기본적으로 임차권은 채권입니다.
등기를 하는 전세권의 경우는 물권이며 등기된 권리로 보호를 받지만
일반적인 주택임대차의 경우 전세권 등기는 하지 않고
채권적 전세로 임대차 계약을 하는 경우가 대부분입니다.
이렇게 채권인 임차권의 경우는 원칙적으로 보증금을 반환받지 못할때
해당 건물이나 토지에 대해서 우선순위를 주장하기 어렵습니다.
이에 대해서 임차인을 보호하기 위해서 주택임대차보호법이 제정되어서
등기하지 않은 임대차라 하더라도 주민등록(전입신고), 점유(주택인도)를 갖추게 되면
대항력을 인정하고, 거기에 더해서 확정일자까지 갖출 경우는 우선변제권까지 인정이 됩니다.
그렇게 되면 사실상 등기된 전세권과 유사한 권리가 인정이 됩니다.
대항력은 해당 건물의 소유자가 변경되더라도 변경된 소유자에게
기존 임대차계약의 효력을 주장할 수 있게 하는 것으로
새로운 주인이 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하게 되어
새로운 소유자로부터 보증금을 반환받을 수 있게 됩니다.
우선변제권은 보증금을 반환받지 못할 경우
임차한 건물의 매각 대금에 대해서 우선순위로 배당을 받을 수 있는 권리입니다.
대항력과 우선변제권은 약간 효과가 다른데
해당 건물이 매매계약이나 경매 등으로 소유권 변동이 있더라도
대항력을 주장하면 보증금을 전부 돌려받을 때까지 계약관계 유지를 주장하여
계속 해당 건물에 거주할 수 있고,
우선변제권을 행사하여 보증금을 배당받을 수도 있습니다.
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
질문주신 사항에 대해 아래와 같이 답변드리오니 문제해결에 참고하시기 바랍니다.
대항력은 임대차계약관계가 있음을 제3자에 대해 주장할 수 있는 힘이라고 보시면 되며,
확정일자는 해당 일자에 계약이 있었다는 공적인 확인을 해주는 것으로 그 일자를 기준을 타 권리에 우선하여 변제를 받을 수 있다는 것입니다. 즉 보증금을 확보하기 위해서는 확정일자를 받으시는 것이 중요합니다.
경매절차가 진행되는 경우 통상 법원에 보증금반환채권이 있음을 신고하여 권리주장을 하시게 되며, 추후 경매절차에서 낙찰이 되면 법원의 안내에 따라 배당받아가시면 됩니다.
이상 답변드립니다. 답변이 도움이 되셨다면 '추천' 부탁드립니다.
안녕하세요. 이성재 변호사입니다.
확정일자는 전세 등의 주택 임대차 계약이 계약을 체결한 날짜에 존재한다는 것을 증명하기 위해 관련 법에서 인정하는 일자를 말합니다.
확정일자는 '우선변제권'을 얻기 위해 필요한 것이 목적입니다. '우선변제권'이란 만약에 전세로 들어간 주택에 대한 경매나 공매가 발생했을 때, 주택의 매각대금에서 후순위권리자 또는 그 밖의 다른 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 즉 궁극적으로 보증금 반환을 지키기 위함입니다.
