묵시적 갱신 질문 입니다. 1년 계약후, 2년6개월 거주중입니다.

Question

현재 오피스텔에 세입자로 들어와 2000/60 월세 1년 계약후, 2년6개월 째, 최초 계약했던 금액으로 계속 살고 있습니다.

이번에 집주인이 바뀔것 같은데, 집주인이 바뀌면 계약서 새로 써야 하나요?

새 집주인과 계약서를 안쓰고 묵시적갱신을 이어갈수 있나요?

제가 이사갈 생각을 하고 있어서, 1년 계약이 불가능할 것 같습니다. 언제 이사갈지도 모르고요.

새 집주인과 계약하게 될 경우, 월세 인상해 달라면 인상해줘야 하나요?

새 집주인이 월세 인상 해서 계약하자했는데, 제가 월세인상을 거부할 시, 집주인이 나가라면 제가 집을 나가야 하나요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 최초계약이후 2년이후에는 묵시적 갱신이 성립하였고 현재는 묵시적 갱신으로 보입니다. 그에 따라 최초 계약후 4년이 되는 시점에 계약이 종료되기 때문에 해당 시점에는 새로운 임대인과 계약서를 작성하시면 됩니다. 이때 임대인이 인상을 주장할 경우 본인은 갱신청구권을 사용할수 있고 그에 따라 5%이내 인상만 해주시면 됩니다. 반대로 시세가 떨어졌다면 반대로 시세대로 인하를 주장하실수 있습니다. 물론 임대인이 거부하면 다른곳으로 이사를 하시면 됩니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

Answer 2

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

임대차계약 기간 중 임대인이 변경 되어도 계약서 재작성 하지 않아도 기존 임대인과 작성한 계약서 효력은 승계 됩니다. 매수인은 매도자의 권리와 의무를 승계한다 라고 규정하고 있습니다.

계약서 재작성하지 않아도 되고 묵시적갱신이 되면 퇴거 3개월 전에 통지 하시고 보증금 반환 받고 퇴거 하시면 됩니다,

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

처음 계약하고 2년 후에 계약갱신 또는 묵시적 갱신이 가능합니다.(보증금 인상도 가능) 처음 계약하고 2년 되기 6~2개월 전까지 임대인에게 계약갱신에 대한 의사통보를 했다면 계약갱신이 되어 다음 2년이 될 때까지 주택임대차보호법의 보호를 받으며 거주할 수 있습니다.

계약갱신 시 계약조건이 이전 계약과 동일하다면 갱신계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 보증금이 같으므로 확정일자를 다시 받지 않아도 되고 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 합니다.

처음 계약하고 계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인이 모두 계약에 대한 의사통보를 하지 않으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약을 진행합니다.

계약갱신 시 임대인이 임대료를 인상을 요구할 경우 5% 또는 5% 이내에서 임대료를 인상 할 수 있습니다. 5%를 초과한 금액을 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.

임대인의 임대료5%인상 요청에 임차인이 동의를 하지 않을 경우 국토부의 입장은 임차인이 동의하지 않더라도 임대인과 임차인이 협의하여 5% 이내에서 협의하여 인상 할 수 있다는 입장입니다.

임차인이 임대료인상에 동의하지 않는다고 강제로 임대인이 계약해지를 할 수 없습니다. 임차인은 이사를 가지 않아도 됩니다.

계약갱신 또는 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지 통보를 할 수 있습니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지효력이 발생하고 이는 계약종료를 의미합니다. 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.