월세 묵시적 계약 연장 관련 질문입니다

Question

부동산을 통해 월세를 계약했습니다

1. 계약 기간은 1년이며 24년 4월 13일부터 25년 4월 12일까지 입니다. 이때 묵시적 계약 연장을 막기 위해선 25년 1월 12일 이전까지 임대인에게 계약일까지만 살겠다고 통보하면 묵시적 계약 연장을 막을 수 있는지요? 통보는 여건이 되면 서면 통보 (내용 증명)을 하겠으나, 상황상 녹취 혹은 문자 메세지로 갈음할 거 같습니다. 이때 해당 녹취나 문자로 증빙 자료를 갈음해도 문제는 없는지요?

2. 만약 묵시적 계약 연장이 되었을 경우에는 보증금 반환에 문제 없이 26년 1월 12일 이전까지 임대인에게 계약 기간 종료 후 퇴거를 통보하면 묵시적 계약 연장 사용 후 임대차 사용 기간 만료일에 보증금 반환을 문제 없이 받을 수 있는지요?

3. 묵시적 계약 연장 이전 집 주인의 보증금 혹은 월세 인상에 대한 내용 혹은 계약 연장 여부를 임차인에게 피력할 경우 묵시적 계약 연장이 아닌 별도의 계약으로 성립되어 이 경우 묵시적 계약 연장으로 알고 거주 후 퇴거할 경우 문제가 발생할 수 있다는 데 맞는지요? (계약 조건 변경 피력에 따른 별도 계약 인정)

4. 묵시적 계약 연장 거부 의사를 밝히려고 하나, 집 주인의 연락 두절 시 부동산을 통해 거부 의사를 미리 밝히고 이 내용을 녹취 혹은 문자로 남겨두면 보증금 반환에 문제가 없는지요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

문의하신 내용 관련하여 아래 내용 확인하시기 바랍니다.

1. 임대차보호법상 임차인이 1년 이내로 주장하지 않는 한 계약기간은 2년 이므로 임대인과 임차인 모두 별 통보 없이 1년이 넘어가면 2년 계약한 것으로 됩니다. (묵시적 갱신이 아닙니다.) 임차인이 계약 종료 2개월전인 25년 2월 12일 이전까지 녹취, 문자, 내용증명 등으로 계약종료 근거를 남기시면 됩니다. 통지는 임대인에게 도달해야 하므로 녹취나 문자에는 임대인의 답신이 포함되어야 합니다.

2. 묵시적갱신은 계약 2년후인 26년 4월 12일이 되기 6개월전에서 2개월전까지 사이에 임대인이 계약 갱신 거절이나 내용 변경요청의 통지를 하지 않고 임차인도 2개월전까지 통지를 하지 않는 경우에 확정되는데 확정이후에는 임차인은 언제든지 계약 해지를 임대인에게 통지할 수 있고 통지된 3개월 후에는 효력이 발생하여 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

3. 묵시적 갱신이 되기전인 상기 2항의 기간에 임대인이 조건 변경을 요청했을 때 1회에 한해 임차인은 계약갱신요구권을 사용할 수 있으며, 이 경우 이전과 같은 조건으로 2년간 계약이 갱신됩니다. 또한 임대인은 5% 한도에서 보증금 증액을 요청할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 사용하지 않으면 임차인의 동의를 거쳐 기존 계약을 종결하고 새로운 계약을 체결하게 되므로 모르고 넘어가게 되지는 않을 것입니다. 어느 경우이든 보증금이 증액되면 증액분에 대한 확정일자도 받아야 합니다.

4. 집주인이 연락 두절된다면 뭔가 문제가 생겼다는 의미이겠습니다. 이런 경우에는 계약종료를 명시한 내용증명을 보내고 계약기간 종료시까지도 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료 되면 거주를 하지 않아도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지되니 이사를 가실 수 있고 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있으며 이사 이후에는 관리비를 부담할 필요 없습니다. 그리고 보증금 반환을 위한 전세보증금반환 소송도 하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 1년만기 퇴거를 원하시면 만기 2개월전까지 재계약 거절의사를 통보하시면 되고, 통보방식에는 제한이 없으나, 문자등을 남겨두시는게 좋습니다,

2. 네, 다만 최초1년 계약시에는 묵시적 갱신은 성립되지 않으며, 법적 최소거주기간에 따른 추가거주로써 만기일이 4월12일 2개월전까지 퇴거의사를 통보하시면 만기해지가 가능합니다.

3. 질문처럼 임대인과 협의하여 갱신하면 합의갱신이 되고, 이때도 중도해지가 아니라면 만기시 퇴거 방식은 동일합니다.

4. 계약상대방에게 하셔야 하고, 상대방이 연락이 되으면 임대인 주소지등을 통해 내용증명발송등을 통해 의사표시 효력을 얻으셔야 합니다, 중개사에게 통보와는 관계 없습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

묵시적 계약 연장에 관한 질문에 대해 답변드리겠습니다

묵시적 계약 연장 방지를 위한 통보:

묵시적 계약 연장을 막기 위해서는 임대인에게 25년 1월 12일 이전까지 계약 기간 종료 후 더 이상 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 통보해야 합니다.

통보는 서면으로 하기를 권장하지만, 상황에 따라 녹취나 문자 메시지로도 증빙 자료로 활용할 수 있습니다.

묵시적 계약 연장 후 보증금 반환:

묵시적 계약 연장이 발생한 경우, 26년 1월 12일 이전까지 임대인에게 계약 기간 종료 후 퇴거를 통보하면 보증금 반환에 문제 없이 가능합니다.

묵시적 계약 연장과 별도의 계약:

묵시적 계약 연장 이전에 집 주인이 보증금 또는 월세를 인상하거나 계약 조건을 변경하고자 할 경우, 이를 임차인에게 피력하면 별도의 계약으로 성립됩니다.

이 경우 묵시적 계약 연장으로 오해하지 않도록 주의해야 합니다.

묵시적 계약 연장 거부 의사 표시:

집 주인과 연락이 두절되었을 때, 부동산을 통해 거부 의사를 미리 밝히고 녹취나 문자로 남겨두면 보증금 반환에 문제 없습니다.

하지만 가능하면 서면 통보를 하는 것이 더 확실하고 증빙 자료로 활용하기 좋습니다.

요약하자면, 묵시적 계약 연장을 막기 위해 통보를 잘 하시고, 서면 통보가 어려운 상황에서 녹취나 문자로도 증빙 자료를 남겨두시면 문제 없을 것입니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 계약 기간은 1년이며 24년 4월 13일부터 25년 4월 12일까지 입니다. 이때 묵시적 계약 연장을 막기 위해선 25년 1월 12일 이전까지 임대인에게 계약일까지만 살겠다고 통보하면 묵시적 계약 연장을 막을 수 있는지요? 통보는 여건이 되면 서면 통보 (내용 증명)을 하겠으나, 상황상 녹취 혹은 문자 메세지로 갈음할 거 같습니다. 이때 해당 녹취나 문자로 증빙 자료를 갈음해도 문제는 없는지요?

==> 가능합니다.

2. 만약 묵시적 계약 연장이 되었을 경우에는 보증금 반환에 문제 없이 26년 1월 12일 이전까지 임대인에게 계약 기간 종료 후 퇴거를 통보하면 묵시적 계약 연장 사용 후 임대차 사용 기간 만료일에 보증금 반환을 문제 없이 받을 수 있는지요?

==> 보증금 반환여부는 그때 가서 임대인의 처분에 따라 결정되는 사항입니다. 만약 임대인이 지급해주지 않는다면 법원인 처분이 가능합니다.

3. 묵시적 계약 연장 이전 집 주인의 보증금 혹은 월세 인상에 대한 내용 혹은 계약 연장 여부를 임차인에게 피력할 경우 묵시적 계약 연장이 아닌 별도의 계약으로 성립되어 이 경우 묵시적 계약 연장으로 알고 거주 후 퇴거할 경우 문제가 발생할 수 있다는 데 맞는지요? (계약 조건 변경 피력에 따른 별도 계약 인정)

==> 네 그렇습니다. 계약갱신으로 봐야 합니다.

4. 묵시적 계약 연장 거부 의사를 밝히려고 하나, 집 주인의 연락 두절 시 부동산을 통해 거부 의사를 미리 밝히고 이 내용을 녹취 혹은 문자로 남겨두면 보증금 반환에 문제가 없는지요?

==> 계약해지에 대한 의사표시가 송달되지 않으면 법원에 의사표시 공시송달을 신청해야 합니다.