전세 계약 할 때 주의 할점이 있나요?
전세로 계약 할 때 주의해야 할 점이 뭐가 있을까요?? 요즘 전세사기가 많다보니 헷갈리고 어렵고 괜히 사람을 못믿게 되고 그러네요..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
◆ 전세 계약 전 체크리스트
1. 주변 매매가, 전세가 확인 방법
① 인터넷으로 빠르게 확인하세요!
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템
- (App)국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보
- 한국부동산원 부동산테크
- 시세정보업체 (네이버부동산, kb부동산, 호갱노노 등)
② 인근 부동산 공인중개사를 방문해서 확인하세요!
2. 주택 임대차 표준 계약서 사용
- 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 피해를 예방할 수 있습니다.
- 공인중개사에게 표준 계약서를 사용하도록 요청하세요.
3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인
- 전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제 되므로, 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있습니다.
- 등기소, 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인 가능합니다.
4. 임대인의 세금 체납여부 확인
- 미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 전세 피해 발생 시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.
- 임대인의 납세증명서를 발급(임대인 동의 필요) 받으면 체납여부를 확인할 수 있습니다.
* 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능(임대인이 직접 발급하는 경우 홈택스, 위택스 등 온라인으로 발급 가능)
5. 선순위 보증금 확인
- 다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.
- 임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문하여 확정일자 부여 현황을 발급받으면 됩니다. (임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요합니다.)
◆ 전세 계약 후 체크리스트
1. 임대차 신고
- 임대차계약 신고는 법적 의무*입니다.
* 신고 대상 : (지역) 전국(道 관할 군 지역 제외, 경기도 내 군 지역은 포함), (금액) 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과
- 대차 계약 신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득할 수 있습니다.
- 온라인 신고 또는 관할 주민센터를 방문하여 신고하시면 됩니다. (확정일자 부여를 위해서는 임대차 계약서 필요)
2. 전입신고
- 전입신고는 법적 의무입니다.
* 신고 사유 발생일로부터 14일 이내 신고, 위반 시 과태료 최대 5만 원(주민등록법)
- 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다.
- 관할 주민센터 방문하거나 정부24 온라인으로 신고하시면 됩니다.
3. 전세보증금 반환보증 가입
- 전세가격 하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환해 드립니다.
* 수도권은 보증금 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입 가능(주택도시보증공사 기준)
- 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입하시면 됩니다
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.
전세 계약시 특약에 계약과 동시에 다른 저당권 설정하지 않겠다는 특약을 넣으시길 바랍니다. 저당권 설정은 당일부터 효력 있고, 확정일자는 입주 다음날부터라서 그동안 우선순위 문제 있었는데
특약이라도 남겨놔야 안전합니다.
그리고 전세가랑 매매가 갭이 적은 곳은 조심하세요!