안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
임대차 계약 전에는 가장 첫번째로 등기부등본을 발 급받아 꼼꼼하게 확인을 해 보는 것이 필수입니다. 내가 전세금을 주고 들어갈 집에 근저당권이나 가등기, 압류 나 가압류 등은 없는지를 살펴보셔야 합니다. 등기부등 본에 이런 항목들이 있는 것을 권리관계라고 하는데, 이 권리관계를 꼼꼼하게 확인을 해 보시고, 이런 내용들이 있다면 가급적이면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
그렇다고 해서 이런 권리관계가 있으면 무조건 계약 을 하지 말라는 건 아닙니다. 일반적으로 근저당권 채권 액과 임차 보증금(전세금)을 더한 금액이 아파트의 경 우 70% 이하, 연립주택이나 다가구인 경우는 60% 이 하인 경우가 보편적으로 안전합니다.
물론 보편적으로 안전하다는 참고사항일 뿐, 절대적 으로 안전하다는 것은 아니니 계약 후의 책임은 계약자 본인에게 있는 것입니다.
계약상대자를 확인하라는 것은 계약시의 상대방이 실제 등기부상에 있는 집의 명의인(집주인)인지 신분증 을 반드시 대조해 봐야 한다는 것입니다.
혹시라도 대리인을 통해 계약을 하는 경우라면 명의 자(집주인)과 대리인의 신분증을 꼭 확인하고, 위임장, 인감증명서를 받아야만 합니다. 설령 명의자의 배우자 나 직계가족이라 할지라도 위임장과 인감증명서는 꼭 받 아두셔서 안전하게 하시는 것이 좋습니다.
전세 계약이 완료되고 나면 대항요건(이미 발생하 고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있게 하 기 위한 요건)을 갖추어야 하므로 반드시 전입신고를 한 후 확정일자를 받아두셔야 합니다!
확정일자는 '전입신고 완료'와 '실제 거주'의 요건을 충족하여야만 권리를 주장할 수 있는 대항력 및 우선변 제권 등이 생깁니다.
