전세계약이 유의해야 할 점은 무엇이있나요?

Question

전세를 알아보고있는데 요즘 사기가많아 걱정됩니다ㅜㅠ전세 계약시 꼭 봐야할점이나 유의해야 할 점은 어떤것들이 있을까요? 구체적으로 알려주세요ㅠ

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.지금 님이 이야기 하는 전세사기란, 아마도 깡통전세를 말씀하시는 것 같습니다.요즘 부동산 주택 가격이 하락하여 주택시세가 전세가를 밑도는 집이 생길 수 있는데, 그러다보니 나중에 만기시 전세보증금을 돌려받기가 어려운 소위 말하는 깡통전세가 우려되는 것이지요.가능하면, 등록된 공인중개사를 통하여 안전하고 신뢰있는 알선 중개 거래하실 것을 권유드립니다.전제집 등기부 등본은 통하여 소유권 관계, 권리관계, 근저당 등을 반드시 확인하셔야 합니다.시세의 60~70%가 넘는 전세집은 피하시는게 좋습니다.계약은 반드시 본인 소유주와 직접하시고, 잔금후 입주시는 바로 확정일자를 받으시고, 또 전세권 설정등기를 하거나, 전세보증금 반환보증보험에 부보하시면, 전세사기ㆍ깡통전세를 피할 수 있습니다.님에게 맞는 방법을 잘 검토 선택하시고, 안전한 전세거래를 하시기를 바랍니다. 이상으로 답변에 갈음합니다.감사합니다

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 일반적으로 두가지 형태입니다.잔금날 소유권을 이전하던가 근저당 설정등의 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 계약시 등기부와 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 대부분의 전세사기가 이에 해당하는 부분으로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다. 전세가가 적어도 매매가의 70%이하의 집을 구하는게 좋기는 하지만 빌라같은 집들은 그런 집을 구하기가 쉽지 않은것도 사실입니다. 그럼에도 깡통전세의 근본원인이 매매가에 근접한 전세가가 근본 원인이라 꼭 해당 집의 시세정도는 확인하고 계약을 하셔야 합니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.그외에는 드물지만 부동산이 중간에서 계약금등을 받아먹고 주인에게 주지 않는 일들도 있다고는 합니다. 이런거는 뉴스에나 나올법한 일로 흔한일은 아닙니다. 전세사기라기 보다는 그냥 부동산의 사기라고 보는게 맞을것 같네요.어쨋든 이런일도 있으니 모든 돈은 주인에게 보내시길 바랍니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임장시 공인중개사에게 등기부 확인 요청.(권리관계 확인) 계약서 작성 시에도 등기부 확인(권리관계 확인, 을구에 근저당권설정 확이과 채권최고액 확인-있다면 주인이 전셋집을 담보로 대출함. )* 채권최고액은 은행이 실제 대출금의 120~130%로 설정함전셋집 매매시세 확인(인터넷과 어플등으로 주변 주택 매매 시세를 확인, 공인중개사에게도 시세 확인)대출금+전세보증금이 주택매매시세의 70~80% 넘어가면 위험하다고 봅니다.(이 경우 보증보험에 가입 힘듦)계약서 작성 시 전세보증금액, 임대인, 전세기간, 특약사항 확인하기.*등기부에 근저당권 설정이 없을 경우 특약사항에 잔금 후 전입신고 및 이삿날에  근저당권 설정을 하거나 및 권리관계에 임차인이 후순위 가 될 경우 계약이 취소되고 임대인은 계약금과 잔금을 임차인에게 반환한다.라는 문구를 작성하셔도 됩니다. *등기부에 근저당권 설정이 있고 임차인의 전세보증금으로 임대인이 대출을 상환하는 경우 특약사항에 등기부 상 근저당권 설정 말소를 하고 말소를 하지 않을 경우 계약이 취소되고, 임대인은 계약금과 잔금을 반환한다라는 문구를 작성하셔도 됩니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 질문자님께서 깡통전세를 방지하기 위해서는 아래와 같은 사항에 조심하시기 바랍니다.1. 전세가격은 거래예상가격의 80% 수준 이하로 해야 함2. 등기상 소유자와 계약을 체결, 모든 거래대금은 소유자의 계좌로 입금해야 함3. 가급적 잔금일에 전입신고 등을 하여 대항력을 유지해야 합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약시 계약전 시세확인 필수 입니다. 네이버부동산등을 통해 매매시세를 대략적 확인하시고 매매시세와 차이가 크지 않은 전세보증금이라면 깡통전세 위험이 있으므로 피하시는게 좋습니다.계약에 있어서는 중개사무소를 통해 권리관계와 계약상위험성등은 피할수 있도록하고 계약 후 전세보증금 보험을 가입하고 전입신고와 확정일자를 꼭 받아두시면 큰 사기로부터는 피할 수 있을듯 보입니다